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不動産屋のフリートーク

不動産情報他・雑談・世界史とか

相続人が損害賠償の義務を負います。

走行中の電車への飛び込んで自殺をし、鉄道会社に対し遅延などで
損害を与えた場合、子供等の相続人がその損害賠償の義務を負います。

請求金額も高額なので 時々ニュースにもなっています。



これと同様、賃貸マンションで自殺をし その後の募集で
その住戸の賃料が0または減額になった場合(心理的瑕疵)、
家主に対しその損害賠償の義務は相続人が負います。

また、分譲マンションの室内で自殺し その発見が遅く共用部分まで
異臭が漂い、その臭いで隣接住戸の住民が体調を崩した場合、
損害賠償の義務はこれまた相続人です。(判例あり)

当該住戸で自殺した場合は 心理的瑕疵物件になり
相続人が売ることになる(売る場合) その価額は下がります。


裁判所は、「自殺それ自体は、刑事法を含む公法上の違法行為と 
定められているわけではない。しかし、自殺行為により他者の権利利益を
違法に侵害すれば不法行為が成立する」として「自殺が不法行為となりうる
のであって、自殺によって他人に損害を生じさせた場合には、相続人が
損害賠償の義務を負う」と述べています。


「お父さんが自殺したら残された奥さんや子供がかわいそう。」

だけではなく

これら賠償金まで相続するからかわいそう

なのです。


不謹慎かもしれませんが 
「自殺する人は相続人の経済的負担もよく考えてから自殺しろ」

ということです。




おわり




東京五輪を中止できるのは・・・

東京五輪の国立競技場を始め 神宮球場、ラグビー場、スケート場等
さまざまなスポーツ施設が明治神宮外苑には集まっています。


これは端的に言えば 明治神宮に祀られている 明治天皇が
「近代スポーツの神」でもあったからです。

なので スポーツ施設は明治天皇の徳を偲ぶための
「オープンな聖域」=外苑に建てられました。


なぜ、明治天皇とスポーツが結びつくかというと
天皇自身がスポーツ愛好家であったからです。

また、明治神宮がつくられた大正時代は 国民の健康が重視され
心身の鍛錬が国是とされました。

明治天皇の時代は明治維新、日清・日露戦争での勝利に彩られ、
強さが感じられます。忍耐力も人一倍で心身ともに強いイメージは 
スポーツを司る神としてふさわしい・・
となったわけです。

現在の国民体育大会の前身、明治神宮競技大会は
神事的体育行事の主旨で開催されました。



古代、ギリシャで行われたオリンピアの祭典は
オリンポスの主神ゼウスに、アスリート達が奉納するという性格のものでした。

つまり オリンピックは神事的行事だったわけです。


なので 今話題になっているコロナ禍での東京オリンピック・パラリンピック開催問題、

唯一中止を言えるのは 天皇陛下なのです。


冗談です(笑)。


おわり




マンションとアパートの違い

先日、NHKで放送された番組「チコちゃんに叱られる」を見ていたら
扱われたテーマに「マンションとアパートの違いって何?」
というのが出てきました。

出演していた解答者(和田アキ子)や、インタビューで答えは
「木造はアパート、鉄筋はマンションといった区分ではないか」、
「構造や広さの違いではないか」等でした。

実は私も答えられなくて
「構造上の違いだろう」くらいに思っていました。

なのでチコちゃんに叱られる側の方でした。

チコちゃんによると
「借りるのがアパート、買うのがマンション」
というのが正解でした。


番組の解説では明治時代から 日本で建てられた共同住宅の歴史を紹介し
最終的に2000年に公布された法律によってマンションが正式に法律用語
として定義されたという事でした。




確かに2000年に公布された「マンション管理適正化法」という法律で
初めて 法律用語としてのマンションが登場しました。

もちろんこれは私も知っています。


しかし、これで「マンション=買うもの アパート=借りるもの」とするのは
100点の解答では無いような気がします。


アパートの定義が無さすぎます。 

実際に使われていなくても アパートの言葉の定義は必要な気がします。

今年施行される賃貸住宅管理の法律にもアパートの定義は
ありません。  

また、不動産屋に「マンション探しているんですけど」や
「客付けして」と電話しても ほぼ100% 「賃貸ですか?売買ですか?」
と聞かれるでしょう。


なので 法律用語としても業界用語としても成り立っていない気がします。


私の負け惜しみかも知れませんが・・・


おわり



資本的支出

アパートやマンションを所有している大家さんが建物の修繕をした場合
どんな修繕をしても全額が修繕費になるのかと言うと、そうではありません。

修繕によって資産の価値が増加したり、資産の耐用年数が延びたりした場合は、
税法上で修繕費とは認められず「資本的支出」として扱われます。

そして、資本的支出になる場合は、固定資産と同様に
耐用年数に従って減価償却する必要があります。

この修繕費か資本的支出にあたるかの判断基準については
国税庁のサイトなどに詳しく書いていますし、個別の事例は税理士に相談してください。

修繕費、資本的支出のどちらで扱っても経費として計上されることに変わりはありません。
ただ違うのは「経費計上される期間」です。修繕費の場合は、
対象の年度(単年)で経費計上されますが、資本的支出の場合は
それぞれの耐用年数に応じて減価償却をしていきます。

仮に減価償却の期間が10年であれば10年間にわたって経費計上を行うのです。


またまた簿記3級でやる 資本的支出、収益的支出の仕訳です。


「今年は儲かったから持っているアパートを修繕して経費で落とそう」とか
「あまり儲かっていないので 減価償却費で計上しよう」とかが出来ないのです。


どちらで計上するか決まりがあるわけです。




解体費用が取得価額に含まれる場合

事業者(法人・個人)が建物付土地を購入し、その取得後おおむね1年以内に
その建物の取壊しに着手するなど、当初からその建物を取り壊して
土地を利用する目的が明らかであると認められる場合には、その土地の
取得価額及び取壊費用は、土地の価額に含めなければなりません。


例)

A社は新店舗を開設するために土地建物を購入しました。
購入価額は総額5000万円で、内訳は土地が4950万円、建物が50万円です。

購入した物件の建物は木造の民家でまた相当古く、リフォームしても
店舗として使用できるものではないため A社も建物を利用する意思は
最初からありませんでした。

なので A社は購入後 解体費用200万円かけ
直ちに建物を取り壊し 新たに店舗を建築し、開店しました。

経理上は建物の除去損50万円、取壊し費用200万円です。


この場合、250万円は土地の取得原価
(会計上も税務上も)に含めなければなりません。

つまり、「5200万円の土地を購入した。」という扱いになり
250万円は損金処理できません。


おわり


今回は簿記3級以上の知識がある方は読み飛ばしてください。





境界が不明な物件の相続登記

現在の所有者が分からない「所有者不明土地」の解消を目指す
改正不動産登記法と改正民法、新法の相続土地国庫帰属法が、
今月21日に参議院本会議で可決、成立しました。

24年以降をめどに、土地や建物の相続を知った日から3年以内に
登記するよう義務づけられます。


そこで お客様からよく質問がある
「土地の境界が不明な物件を相続した場合どうするか?」
はどうなるのかです。

相続登記は「所有権移転登記」であり、この権利に関する登記では
地積測量図を作成する必要がないので 境界明示の必要はありません。

つまり 相続登記は境界不明でもできます。

ですが、相続税納付のため、土地を物納したり売却しようとした場合には
境界明示が必要になります。


境界明示には長期間要する場合もあります。

まして相続で揉めたりすると 売却できるまで数年かかる
という場合もあります。


なので 相続物件または相続するであろう物件の売却準備はお早めに・・



宅建業法47条があるので・・

不動産会社とやりとりをした経験のある人達に対する
アンケート等(ポータルサイト等の)をみても

「悪いことを事前に教えてくれなかった」
「所有不動産の売却価格が予想以上に安かった」
「売却活動に不満を感じた」
「おとり広告物件だった」
「売却物件の囲い込みをされた」

と 令和の時代になっても 一般の人たちにとって 
不動産屋に対するイメージはあまり良くないようです。


日頃の実務においても 特に我々レベルの零細業者に対する
イメージは良くないと感じます。


しかし、不動産取引は一般消費者の利益保護、宅地建物の流通の円滑化
等の観点から 「宅地建物取引業法」で規制されています。




第47条(業務に関する禁止事項)

第四十七条 宅地建物取引業者は、その業務に関して、宅地建物取引業者の相手方等に対し、
次に掲げる行為をしてはならない。

一 宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の契約の締結について勧誘をするに際し、
又はその契約の申込みの撤回若しくは解除若しくは宅地建物取引業に関する取引により生じた
債権の行使を妨げるため、次のいずれかに該当する事項について、故意に事実を告げず、
又は不実のことを告げる行為

(以下省略)

ニ イからハまでに掲げるもののほか、宅地若しくは建物の所在、規模、形質、現在若しくは将来の利用の
制限、環境、交通等の利便、代金、借賃等の対価の額若しくは支払方法その他の取引条件又
は当該宅地建物取引業者若しくは取引の関係者の資力若しくは信用に関する事項であつて、
宅地建物取引業者の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすこととなるもの

二 不当に高額の報酬を要求する行為

三 手付について貸付けその他信用の供与をすることにより契約の締結を誘引する行為



第四十七条の二 宅地建物取引業者又はその代理人、使用人その他の従業者
は、宅地建物取引業に係る契約の締結の勧誘をするに際し、宅地建物取引業者の相手方等に対し、
利益を生ずることが確実であると誤解させるべき断定的判断を提供する行為をしてはならない。


2 宅地建物取引業者等は、宅地建物取引業に係る契約を締結させ、
又は宅地建物取引業に係る契約の申込みの撤回若しくは解除を妨げるため、
宅地建物取引業者の相手方等を威迫してはならない

(以下省略)


なので不動産屋の営業マンは手八丁・口八丁では売れないのです。

また 不動産屋の接客態度が不適切だった場合
この宅建業法47条を盾にすると良いでしょう。

しかし、だからと言ってクレーマーになるのは良くありません。


おわり

契約期間中の修繕

民法606条(賃貸人による修繕等)
1.賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。ただし、賃借人の責めに帰すべき事由によってその修繕が必要となったときは、この限りでない。
2.賃貸人が賃貸物の保存に必要な行為をしようとするときは、賃借人は、これを拒むことができない。

民法607条の2(賃借人による修繕)
賃借物の修繕が必要である場合において、次に掲げるときは、賃借人は、その修繕をすることができる。
一 賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知し、又は賃貸人がその旨を知ったにもかかわらず、賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしないとき。

二 急迫の事情があるとき。


初めて家を借りる人等が いきなりこの法律を読んでも
ごく常識的なことしか書かれてないように感じるでしょう。



令和2年4月1施行前の民法では 賃貸借の目的物の修繕は
すべて賃貸人が実施する義務を負うとされていました。


なので よくトラブったのです。


それが改正民法によって 賃借人の帰責事由による修繕の負担については
賃借人とするということが明文化されたわけです。
一般常識に近づいたわけです。(もちろん判例は昔からこれでした。)


居住用建物賃貸借契約書の特約で
「電球・蛍光灯の取替え、ヒューズの取替え、給水栓(パッキン)の取替え、
排水栓(パッキン)の取替え、その他費用が軽微な修繕」について賃貸人の
承諾なく賃貸人自らの負担において行うことが可能。


と これは逆に(民法で明文化されたが故に)以前の契約書に比べ
軽微な修繕の範囲が狭くなっています。

結局、リセールバリューです。

マイホームの購入VS賃貸どちらが良いか論争、
私の商売としてはどちらでも良いですし 昔から様々なメディアで
語られていますので ここでは詳しくは書きません。

どちらかというと 賃貸を推す人(特に著名人)が増えてきている気がします。
(東京を中心にですが・・・)

これらの論争で欠けている点は
持ち家のリセールバリュー(将来いくらで売れるか?)です。

自宅の資産価値とは 売ろうと思った時点で 
売却価格≧残債になっているかどうかです。

売却価格≦残債であれば 負債いわゆる「負動産」です。
こうなるなら賃貸にした方が良いでしょう。


これが分からない(分かるわけない)ので 購入VS賃貸論争に
決着がつかないわけです。


中古戸建


上記は(株)東京カンテイによるデータで 中古戸建の築年数別価格指数の推移です。
(一般的にマンションに比べ新築時からの下落幅が大きいので戸建データにしました。)
 
これを見ると、購入時、物件価格90%までくらいのローンならば
将来売るときに「負動産」になることはなさそうです。
(現在の金利が大きく上昇しない限り)

正確には エリアや物件によって変わってきますので
信頼できる不動産屋に相談するのが良いでしょう。