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不動産屋のフリートーク

不動産情報他・雑談・世界史とか

宅建業法47条があるので・・

不動産会社とやりとりをした経験のある人達に対する
アンケート等(ポータルサイト等の)をみても

「悪いことを事前に教えてくれなかった」
「所有不動産の売却価格が予想以上に安かった」
「売却活動に不満を感じた」
「おとり広告物件だった」
「売却物件の囲い込みをされた」

と 令和の時代になっても 一般の人たちにとって 
不動産屋に対するイメージはあまり良くないようです。


日頃の実務においても 特に我々レベルの零細業者に対する
イメージは良くないと感じます。


しかし、不動産取引は一般消費者の利益保護、宅地建物の流通の円滑化
等の観点から 「宅地建物取引業法」で規制されています。




第47条(業務に関する禁止事項)

第四十七条 宅地建物取引業者は、その業務に関して、宅地建物取引業者の相手方等に対し、
次に掲げる行為をしてはならない。

一 宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の契約の締結について勧誘をするに際し、
又はその契約の申込みの撤回若しくは解除若しくは宅地建物取引業に関する取引により生じた
債権の行使を妨げるため、次のいずれかに該当する事項について、故意に事実を告げず、
又は不実のことを告げる行為

(以下省略)

ニ イからハまでに掲げるもののほか、宅地若しくは建物の所在、規模、形質、現在若しくは将来の利用の
制限、環境、交通等の利便、代金、借賃等の対価の額若しくは支払方法その他の取引条件又
は当該宅地建物取引業者若しくは取引の関係者の資力若しくは信用に関する事項であつて、
宅地建物取引業者の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすこととなるもの

二 不当に高額の報酬を要求する行為

三 手付について貸付けその他信用の供与をすることにより契約の締結を誘引する行為



第四十七条の二 宅地建物取引業者又はその代理人、使用人その他の従業者
は、宅地建物取引業に係る契約の締結の勧誘をするに際し、宅地建物取引業者の相手方等に対し、
利益を生ずることが確実であると誤解させるべき断定的判断を提供する行為をしてはならない。


2 宅地建物取引業者等は、宅地建物取引業に係る契約を締結させ、
又は宅地建物取引業に係る契約の申込みの撤回若しくは解除を妨げるため、
宅地建物取引業者の相手方等を威迫してはならない

(以下省略)


なので不動産屋の営業マンは手八丁・口八丁では売れないのです。

また 不動産屋の接客態度が不適切だった場合
この宅建業法47条を盾にすると良いでしょう。

しかし、だからと言ってクレマーになるのは良くありません。


おわり

契約期間中の修繕

民法606条(賃貸人による修繕等)
1.賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。ただし、賃借人の責めに帰すべき事由によってその修繕が必要となったときは、この限りでない。
2.賃貸人が賃貸物の保存に必要な行為をしようとするときは、賃借人は、これを拒むことができない。

民法607条の2(賃借人による修繕)
賃借物の修繕が必要である場合において、次に掲げるときは、賃借人は、その修繕をすることができる。
一 賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知し、又は賃貸人がその旨を知ったにもかかわらず、賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしないとき。

二 急迫の事情があるとき。


初めて家を借りる人等が いきなりこの法律を読んでも
ごく常識的なことしか書かれてないように感じるでしょう。



令和2年4月1施行前の民法では 賃貸借の目的物の修繕は
すべて賃貸人が実施する義務を負うとされていました。


なので よくトラブったのです。


それが改正民法によって 賃借人の帰責事由による修繕の負担については
賃借人とするということが明文化されたわけです。
一般常識に近づいたわけです。(もちろん判例は昔からこれでした。)


居住用建物賃貸借契約書の特約で
「電球・蛍光灯の取替え、ヒューズの取替え、給水栓(パッキン)の取替え、
排水栓(パッキン)の取替え、その他費用が軽微な修繕」について賃貸人の
承諾なく賃貸人自らの負担において行うことが可能。


と これは逆に(民法で明文化されたが故に)以前の契約書に比べ
軽微な修繕の範囲が狭くなっています。

結局、リセールバリューです。

マイホームの購入VS賃貸どちらが良いか論争、
私の商売としてはどちらでも良いですし 昔から様々なメディアで
語られていますので ここでは詳しくは書きません。

どちらかというと 賃貸を推す人(特に著名人)が増えてきている気がします。
(東京を中心にですが・・・)

これらの論争で欠けている点は
持ち家のリセールバリュー(将来いくらで売れるか?)です。

自宅の資産価値とは 売ろうと思った時点で 
売却価格≧残債になっているかどうかです。

売却価格≦残債であれば 負債いわゆる「負動産」です。
こうなるなら賃貸にした方が良いでしょう。


これが分からない(分かるわけない)ので 購入VS賃貸論争に
決着がつかないわけです。


中古戸建


上記は(株)東京カンテイによるデータで 中古戸建の築年数別価格指数の推移です。
(一般的にマンションに比べ新築時からの下落幅が大きいので戸建データにしました。)
 
これを見ると、購入時、物件価格90%までくらいのローンならば
将来売るときに「負動産」になることはなさそうです。
(現在の金利が大きく上昇しない限り)

正確には エリアや物件によって変わってきますので
信頼できる不動産屋に相談するのが良いでしょう。



マスク着用営業は難しい

誰もがマスクをする世の中になって1年が過ぎました。

現在、日本でもワクチン接種が始まり、関西3府県では緊急事態宣言が解除されました。
が、首都圏4都県は今月7日までとなってる宣言が また伸びそうです。

なので 当分の間、我々も仕事中マスクを外せない状態が続くことになるでしょう。

そこで問題になってくるのが マスクを着用したままだと 
営業、接客が非常にやりづらいと言う点です。
(飲食業の時短営業に比べれば全然ましですが・・・)

お互いの表情が見えづらくなり 伝わる情報が低下するからです。


相手に影響を与える情報の半分以上は、表現や仕草といった
非言語コミュニケーションによるものだと言われています。(心理学)


人は無意識に相手の表情を読み取り、心理状態や本音を探っています。

「感情」とか「熱意」・「空気感」などはこれらで感じとっています。


鈍感な私なんかには難しい技術ですが、トップセールスマンは 
セールストークや商品知識以上にこの(読み取る方・伝える方両方の)能力に
長けている人が多いのも事実です。

この相手に表情が伝えにくくなることの対処方法は
話す時、アイコンタクトと身振り手ぶりを加えることです。

「目は口ほどのものを言う」ことわざからも分かるように
目の表情は思っている以上に相手に伝わっています。

「顔が笑っていても目が笑っていない」とかで相手に本音がバレるわけです。


なので 目で喜怒哀楽を表現しながら ゼスチャーを交えながら商談を心がけています。


そしてこれが 今のところの私の限界です。

マスクをしている人の考えを読み取るのはメッチャ難しい。


早くこのコロナ禍が終わって欲しい・・・



おわり






お偉いさんのスキャンダルよりも

関西電力の森本孝社長が25日、産経新聞のインタビューに応じ、温室効果ガス排出量を実質ゼロにする、
政府目標の「2050(令和32)年カーボンニュートラル」実現に向け、原子力発電を主力電源に位置づけて、
小型モジュール炉(SMR)開発や原発のリプレース(建て替え)などを検討していく方針を明らかにした。
同時に再生可能エネルギーも主力電源化し、開発に注力するとした。
<26日産経新聞記事>

だそうです。

年明け、この寒さのせいで日本列島が大規模停電の一歩手前でした。

また、先日のアメリカテキサス州を襲った大寒波のせいで
電気料金がエライことに(高額請求に)なっているそうです。

お偉いさんのスキャンダルやコロナ関連のことばかりでなく
このような原子力の増設や気候変動対策についても
タブー視せず掘り下げて報道して欲しいのですが・・・


視聴率は取れないかもしれないので
NHKとかBSでもいいです。



テレビがんばれ!




おわり


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一般教養とかもテレビより

若者がテレビを見なくなったと言われ久しくなりましたが
いよいよ、われわれ世代(40代後半~50代位)もテレビ離れが
進んでいるように感じます。

報道や天気・スポーツの結果なんかは ほぼネットで取得し
バラエティーなんかはユーチューブ、映画やドラマはネットフリックスや
アマゾンプライムでみる人が私の周りにも増えてきています。


このコロナ騒動が終わると
 「殆ど高齢者しかテレビなんか見ないんじゃないか」
(今でも という意見もありますが・・・)
という気がします。


私たちのようなテレビ世代でさえ 最近はユーチューブで
一般教養なんかをインプットすることが増えているみたいです。


私も最近は これで教養をインプットしています。










えべっさん

えべっさん



毎年1月9日、10日、11日は「十日戎」がおこなわれ 
我々不動産屋も各地域のえびす神社に参拝します。

この七福神の一員として知られている「えべっさん」、
商売繁盛の神、漁業の神、福をもたらす神などとして多様なご利益を持つ
神様であり全国の神社に祀られています。 その全国各地のえびすを祀る神社の
総本山とされるのが 西宮神社(西宮市)や今宮戎神社(大阪市)です。

そして、関西人の間でこの時期よく会話にでるのが、
「西宮と今宮のえべっさん、どっちが上やねん?」
「同系列やったら 神社の総本山は1つやろ」
「どっち行けばいいねん」
とかではないでしょうか?

なので 調べました。

実は上記図の釣竿を持っている よく見る七福神のえべっさんは後付け
(室町末期~江戸時代)で 西宮と今宮のえべっさん、主祭神が違います。

全国のえびすを祀る神社の主祭神は大きく
「ヒルコ神」と「事代主神(ことしろぬしのかみ)」に分けられます。

ヒルコ神とは 古事記の国生みの段に登場する神で
イザナミ・イザナギが(淡路島を生む前に)産んだ子供です。
しかし、不具の子だっだため 海に流されてしまいます。

そして、このヒルコが海から海岸についたのが西宮の海岸で
それを祀ったのが西宮神社だそうです。

事代主神は古事記の国譲りの段に登場する神で
大黒主の息子です。これを主祭神にしているのが
今宮戎です。

どちらも海に起源を持ち 元々は海岸に住む人々に豊漁を
もたらす神様でした。その後商業が発達するにつれ商売繁盛の神様として
祀られるようになったそうです。

なので この他 服部や庄内、尼崎、十三等各地域にあるえびす神社は 
ヒルコ系か事代主系かに分かれるわけです。

そして商売繁盛を願うのならどこでも良いわけです。


おわり


令和3年もよろしくお願いいたします。

新年あけましておめでとうございます。

新型コロナ感染拡大の影響で 帰省する人が減るなどもあって
年賀状を出す人が昨年に比べ増えているそうです。


ですが 弊社は年賀状を出すの 徐々に減らしていっています。

「リアルのコミュニケーション重視」と言っていますが
個人的にめんどくさいだけです。

なので これで許してください。


年賀0001