不動産屋のフリートーク

第95条（錯誤）
意思表示は、次に掲げる錯誤に基づくものであって、その錯誤が法律行為の目的及び取引上の社会通念に照らして
重要なものであるときは、取り消すことができる。
一　意思表示に対応する意思を欠く錯誤
二　表意者が法律行為の基礎とした事情についてのその認識が真実に反する錯誤
前項第二号の規定による意思表示の取り消しは、その事情が法律行為の基礎とされていることが表示されていた
ときに限り、することができる。
錯誤が表意者の重大な過失によるものであった場合には、次に掲げる場合を除き、第1項の規定による意思表示の
取り消しをすることができない。
一　相手方が表意者に錯誤があることを知り、又は重大な過失によって知らなかったとき
二　相手方が表意者と同一の錯誤に陥っていたとき
第1項の規定による意思表示の取り消しは、善意でかつ過失がない第三者に対抗することができない。




上記２０２０年４月施行の改正民法第９５条第１項第２号において　いわゆる
「動機の錯誤」を「表意者が表意者が法律行為の基礎とした事情についての
その認識が真実に反する錯誤」と規定し、その事情が法律行為の基礎と
されていることが表示されているときは、その意思表示を取り消すことができる
つまり　解除ができるという明文規定が置かれました。

法律用語で「動機の錯誤」とは、意思表示をするに至るまでの原因・動機・目的の
段階で誤解があった場合を表します。

これに伴い不動産売買において、買主が購入目的を表示しそれが「動機の錯誤」
と判定された（「購入目的」=「動機」ではありません）とき、
契約を解除される場合があるわけです。



なので　我々が買主から口頭で　「この中古戸建　壊さずそのまま利用します。」
等意思表示された場合、それを売買契約書・重要事項説明者に記載する等するように
しているのです。

1. 2020/10/19(月) 11:36:19|
2. 不動産
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今、ビジネスの現場では　「問題を解決する能力」より
「問題発見・提起の能力」の方が求められているそうです。

市場に多くの不満・不安・不便といった問題が山積していた
20世紀の後半までは様々な問題を解決し正解を出す人が高く評価され、
高額の報酬を得ることができました。

日本のビジネスリーダーもこれまで長いこと「問題を解く」
ことに長けた人々でした。　

しかし、ＡＩの時代　問題解決能力は供給過剰だそうです。

詳しくは→　こちらの記事


つまり重要なのは、問題を提起することです。


菅義偉首相が日本学術会議から推薦を受けた
新会員候補者６人の任命を拒否した件が話題です。


ＴＶやネットを見ると　人事のことより日本学術会議の制度設計の見直しや
民営化などの問題解決案の話題で持ち切りです。


政府側も　学術会議の問題解決方法なんかは　当然分かっていて
また　任命拒否でバズるのも想定内だったのでしょう。


最初からこれを世間に問題提起することが目的だったわけです。


おわり

1. 2020/10/11(日) 17:59:06|
2. ニュースとか
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社会人であれば誰しも　実印、銀行印、認印の３種類（または兼ねて２種類）
の印鑑くらいは持っているでしょう。

そして　車や家を買う際の契約書、銀行での出金
郵送・宅急便の受取等　様々な場面で必要です。


また、ビジネス等の現場においては、代表者印（実印）や銀行印、
会社印（認め印）をはじめ、役職員や個人印が存在しています。

決裁文書、稟議書、始末書等　これも様々な場面で
ハンコが必要です。

日本の社会でリモートワークが進まないのは
このハンコ文化のせいだとも言われています。

電子署名、電子印鑑、電子契約が可能な時代、
この日本のハンコ文化はいかがなものか？という議論は
以前から存在しました。



先日、河野太郎・行政改革担当相は　行政手続き上の「ハンコ」について、
大半は廃止できるとの見通しを自身のTwitterアカウントで明らかにしました。


これを機に　社会全体でも徐々にハンコ文化が無くなっていくでしょう。


と言いつつ我々不動産屋も　各契約書類、　重要事項説明書、預かり証等
様々な場面でハンコが必要な業界です。

これらの捺印には　主に本人確認と意思確認の意味があります。
不動産の契約をする際、めちゃくちゃハンコを押さなければいけません。

なので　行革大臣、次はこれも少なくする方向でお願いします。

1. 2020/10/05(月) 11:40:48|
2. 雑談　
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取引対象の物件で過去に自殺事故があった場合、

重要事項の説明の際

①自殺事故があってから何年間説明義務があるのか？

②上下階や隣の部屋で自殺があった場合は説明するのか？

③廊下などの共用部分で自殺があった場合は？

が　最近良く聞かれます。
（映画の影響か？）


これらは　法律にはハッキリとした定めがありません（何年とか・・）ので
我々が説明する際、　判例や取引事例・紛争事例等をもとに
判断しなければいけません。


①「自殺から何年間は説明しなくてはならない・・」という法律はありません。
なので　売買か、賃貸か、都市部か、閑静な住宅地か、単身用か、ファミリー用か等、
案件ごとに諸事情を踏まえながら説明しなければいけません。
何年前であっても　不動産屋が知っていれば（明らかに知り得ることなら）
説明するのが　原則です。


②事故の部屋と隣接する住戸での自殺については告げる義務が無い
という判例があります。が、これを他のすべての事案に妥当すると
考えるべきでは無い。という解釈もありますので　個別に判断しなければ
いけません。

③これは対象の不動産（部屋）とその共用部分が
近ければ近い程説明義務があり、売主や管理会社への調査などで
知り得たなら必ず説明しなければいけません。


また、事故物件のうち　他殺・孤独死等は
説明義務の条件が変わってきます。

1. 2020/09/12(土) 15:21:15|
2. 不動産
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現在公表されているハザードマップには、自然災害の種類ごとに
いろいろなものがありますが、　中でも　我々が重要事項説明で
義務付けられた事項と関連する主なものは以下の４つです。


①土砂災害ハザードマップ
土砂災害特別警戒区域および土砂災害警戒区域
（土砂災害防止法７条及び９条）

②大規模盛土造成地マップ
造成宅地防災区域
（宅地造成等規制法２０条）

③津波ハザードマップ
津波災害特別警戒区域および津波災害警戒区域
の元になる「津波浸水想定」
（津波防災地域づくりに関する法律８条）

④洪水ハザードマップ
洪水浸水想定区域
（水防法１４条）

取引物件の所在地がこれらの区域に指定されている
場合には、何の区域か、どのような規制があるのかを
我々不動産屋は正確に説明する必要があります。

1. 2020/09/07(月) 17:38:28|
2. 不動産
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２４日、安倍総理の在任期間歴代最長のブログ記事を
書いたばかりですが　今回の辞任表明をされましたので　また書きます。

ＴＶではいろいろ騒いでいますが（８・３１時点）
取りあえず　来年の自民党総裁任期までのワンポイント的な意味もあって
時期総理は　自民党両院議員総会を開いて菅官房長官で決まりでしょう。

と　それよりも　安倍総理、意外にも中国人には評価が高かったようです。

1. 2020/08/31(月) 11:28:24|
2. ニュースとか
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安倍総理大臣は今月24日、佐藤栄作氏を抜いて
連続在任日数も歴代最長となりました。

この長期政権を実現したのには　各省庁から側近へと選抜され
た「官邸官僚」と呼ばれる存在を抜きには語れません。

この人たちが　様々な政策立案や官僚人事等を主導し
その方針は「首相の意向」として発信され、迅速な意思決定に
つながっているようです。


しかし、ここにきてこれらに綻びが出てきて、様々な場面で
不具合が出てきているのが我々レベルで見ても明らかです。


「その政策むりやろ！」と言うやつが側近にはいないはずです。

または　ペーペーの奴が思っていても　上に対して
言えない雰囲気があるのでしょう。


例えば

「マスクは　いらんやろ」

「ＧoToキャンペーンはもう少し後やろ」

「黒川検事は麻雀好きやで」

「イージスアショア買うの即決しすぎやろ」

「コロナ対策　大げさすぎやろ」
　（これはもう誰か言っているが　世論を気にしている可能性あり）

「共通テストだれが採点するねん」

等々・・・


これぐらい早い段階（政策立案時）で分かるはずです。
特に関係省庁の現場サイドは絶対分かっているはずです。

でも言えないのです。


これが中小企業の社長に対して社員が言えないのならわかります。

「半沢直樹」の視聴率が良いのは　大企業も言えない雰囲気があるからでしょう。


でも国は駄目です。　だれか言ってあげましょう。



おわり

1. 2020/08/24(月) 17:59:15|
2. ニュースとか
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以前記載した　契約不適合責任の不動産売買においての第一効果について
改正民法（令和２年４月１日施行）は、次のように規定しています。

第562条
1.引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に
適合しないものであるときは、買主は、売主に対し、目的物の修補、
代替物の引渡し又は不足分の引渡しによる履行の追完を請求することができる。
ただし、売主は、買主に不相当な負担を課するものでないときは
買主が請求した方法と異なる方法による履行の追完をすることができる。

2.前項の不適合が買主の責めに帰すべき事由によるものであるときは、
買主は、同項の規定による履行の追完の請求をすることができない


ここでいう「追完」とは　改めて完全な給付をすることでありますが、
不動産の売買では「目的物の補修」がこれにあたります。

なので　以前の「瑕疵担保責任」としてはハッキリ規定されていなかった
修復請求が認められることになり　売主が無過失の場合でも
買主はこれを請求できるわけです。

修復請求をしても売主が修補しないとき、あるいは修補が不能であるときの
規定が買主の代金減額請求権（民法５６３条）の規定になり
これも売主の過失は関係ありません。

1. 2020/08/06(木) 11:06:10|
2. 不動産
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雨の日が続き、近畿地方も平年より梅雨明けが遅くなっていますが
いよいよ来週は梅雨明けしそうです。（たぶん・・）

先日の気象庁発表の３か月予想によると　8月は全国的に厳しい暑さになり
9月、10月も高温の傾向が続くようです。

特に、西日本は降水量が少なく暑くなるようなので　熱中症などの注意も必要です。


と言っても長期予想は　よく外れるので根拠を書いておくと

フィリピンからインド洋辺りの海水温が高くなっており
偏西風が平年より北を流れやすくなっているようです。


これにより太平洋高気圧は日本付近へ張り出しやすくなり
暑くなるようです。






以上　それだけです。

1. 2020/07/26(日) 16:38:30|
2. ニュースとか
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