不動産屋のフリートーク

ウィーン会議

ナポレオン戦争終結後、１８１４年　戦後の体制を取り決めるため
ヨーロパ各国の代表が集まり　ウィーン会議が開催されました。

この時の主要国は　イギリス・オーストリア・ロシア・プロイセンでした。
（とフランスが当時ヨーロパの大国）

会議をを取り仕切ったのがオーストリアの外相、メッテルニヒでした。

しかし、各国の主張を調整するのが難しく　舞踏会ばかり開いていたため
「会議は踊る、されど進まず」と揶揄されるほど　会議はグダグダでした。

この各国の利害対立を利用しようと考え　仕切りだしたのが
フランスの外相　タレーランでした。

フランスは敗戦国、ましてタレーランはナポレオン時代、
外相をやっていたこともあったのにです。

タレーランは会議で「フランス革命前の主権と領土にもどすべきだ」という
正統主義を主張しました。

つまり元の正当な世界に戻せば　ヨーロパは収まりますよ、ということです。
戦争責任をナポレオンに押し付けたわけです。

そして各国の代表はみんな納得してしまうわけです。

こうして敗戦国フランスは旧来の領土をほとんど失うことなく、
ヨーロッパの国境はナポレオン以前に戻りました。

タレーランしてやったりです。

これは例えるなら　会社を赤字にした張本人の営業部長が
会議でナンダカンダ言って煙にまいて　責任を逃れたようなものです。

タレーランは外交官としてはそれくらい優秀だったのです。
（たとえがイマイチですみません。）

反対に会議の主導権を握っていたメッテルニヒや　
ロシアのアレクサンドル1世がポンコツだったのかもしれません。

これで　現在の西ヨーロッパの国境の基本ができます。

このどさくさにまぎれナポレオンはエルバ島を脱出し
パリに戻り皇帝に復帰します。

会議は中断、対仏同盟が結成され、ワーテルローの戦いでナポレオンは
完敗します。　この期間がいわゆるナポレオンの百日天下です。

以上が19世紀前半、ヨーロッパにウィーン体制ができるまでの流れです。

試験にでます。

ちなみに上記絵画　「民衆を導く自由の女神」の作者、ドラクロワは
タレーランが愛人に産ませた子供という説（かなり有力）があります。

そして　この絵画がニューヨークにある自由の女神像のモデルになっています。
（本文とは関係ありません）

このブログ、本当に教養が身に付きます。

おわり

日本版司法取引

タイの発電所建設に絡み、事業を受注した三菱日立パワーシステムズ（ＭＨＰＳ）の社員らが現地公務員に現金を渡した疑いがあり、この捜査を巡り同社が東京地検特捜部と日本版「司法取引」で合意したことが14日、関係者の話で分かった。社員らの不正競争防止法違反容疑の捜査に協力し、法人としての同社の立件は見送る内容とみられ、６月導入の新制度の初適用となる。（１４日付　日本経済新聞朝刊から引用。）

だそうです。

どうしても司法取引と聞くと。
「お代官様　殺（ヤ）ったのはあっし（私）だけじぇねえ　やつもです」
と　悪人が悪人をリークするイメージで　以前から日本人に
馴染むかどうかの問題がありました。

しかし正確に言うと　日本版司法取引で対象となる犯罪は限定されています。　

具体的には以下です。

組織的犯罪にこの司法取引を適用する場合、　リークした側の
身の安全を守る（保証する）法律が整備されているかどうか
という問題が指摘されていました。

ですが　今回のような企業犯罪（上記図３番目）にこの司法取引を
使うことは賛成です。

特に贈賄罪や粉飾決算なんかの罪で実際やった本人より
企業が責任を全部（多く）取らされるんだから（社会的制裁も含めて）
経営陣は黙っておこうという心理が働くからです。

これは経営陣が本音では　「担当部長が会社の金パクって勝手にやったことだろ」
と思っているからです。（たぶん・・・）

このケースの司法取引が増え・認知されれば　内部告発も早くなり
企業の受けるダメージも浅くて済むはずです。

なので　私はこの「日本版司法取引」、　賛成です。

土砂災害警戒区域等

今回の西日本を中心とした豪雨による災害におきまして
被災された皆様にお見舞い申し上げます。

土砂災害防止対策推進法：著しい土砂災害が発生する区域において
一定の開発行為を制限するほか、建築物の規制に関する所要の措置を
定めること等により、土砂災害の防止のための対策を図り、もって公共の福祉
の確保に資することを目的としています。（第1条）

法律だけ読むと、建築業者や開発業者向けの法律のように思えますが
一般の方もこの法律で定められている　土砂災害警戒区域・
土砂災害特別警戒区域がお住いの地域（または近所）に該当するか否かは
必ず確認しておく必要があります。

これらは　各都道府県のホームページに掲載されています。

大阪府・兵庫県にお住まいの方は
以下および各市長村の　ハザードマップをご参考ください。

この指定箇所は　今回の豪雨災害を受け今後も増えると思います。

●大阪府内の土砂災害防止法の指定状況

●兵庫県ＣＧハーザードマップ

元付業者アドバンテージは無くなる

不動産仲介において　売主から直接不動産の売却依頼を受けている業者
→元付業者

買主から　購入する物件を探す依頼を受けているのが
→客付業者
と言います。（呼び方は　業者により違います）

我々の行っている不動産売買仲介業務を簡単に言うと
売り需要と買い需要をマッチングさせ具体的な契約成立に結びつける活動です。

つまり「物件探しと客付け」業務です。

しかし　どちらが重要かと言えば「物件探し」のほうです。

なので　不動産屋は広告などでまず売主を探します。
そして専任媒介契約を結ぶことに注力します。
ここまで使う労力・費用などは　全業務の７割くらいです。
（特に大手になる程この率は高いはずです）

そして　専属・専任媒介契約を結ぶと
あとは　見栄えよくネットやチラシに掲載して反響を待つわけです。

つまり　良い物件・良い条件で売却依頼を受ければ　買主は勝手に集まる
というスタンスです。

日本はアメリアと違って　不動産の両手仲介が認められていますので
今まではこのやり方で正解でした（アメリカは両手仲介がダメです。〉　

しかし、ここ最近この流れが変わりつつあります。

不動産屋が売主・売り物件をグリップしていても　アドバンテージがあるはずの
元付業者が　自分で客付けできないケースが増えてきています。

この理由の一つは　「物件の囲い込みの禁止」が徹底されてきているからです。

もう一つの理由は　不動産屋に「サービス力」が求められてきているからだと
思います。

正確には分かりませんが　おそらく
住宅診断（住宅インスペクション）の有無の義務化やネット銀行などの
住宅ローン算入などにより　客付け業者は　逆にお客さんとコンタクトをとる
時間が増えてきていることが考えられます。（ネット系の銀行、金利は低いが不親切）

なので営業マンは「顧客が何を求めているか？」という
コミニケーション力が必要なのです。（ネットとかでは足りない部分）

会員登録すればレインズ掲載物件をすべて
見ることができる不動産屋のホームページも増えてきています。

また、購入希望者が知りたい建物のことや周辺環境・立地条件なんかは
普通のレベル以上の客付け業者（担当）なら　物件を案内する前には調べています。

今後　不動産仲介物件はどの業者から購入しても良いことが
購入希望者にも恐らくバレてきます。

ますます元付業者アドバンテージは無くなっていくでしょう。

なので不動産を購入しようとする人は　客付け業者（担当）の　
サービス力・コミュニケーション力・営業力を見極める必要があるわけです。

豊中市三和町　新築戸建

来月初旬完成予定
今月末には内覧可能になります。

■物件詳細はこちら

鄭和の大航海

中国の一帯一路政策の海の方のやつ。「２１世紀海洋シルクロード」は
中国沿岸部から東南アジア、スリランカを通りアラビア半島・アフリカ東部を
結ぶ計画です。

この図を見た時、世界史詳しい人（マニア？）なら　

「ん？　これ似てるな」と思ったでしょう。

１５世紀　明の時代、永楽帝に命じられて諸外国（上記図）大航海に赴いたのが
宦官に仕えていた鄭和でした。

鄭和は顔の濃い　色目人でイスラム教徒でした。靖南の役で成果を出して永楽帝に
認められ南海遠征（上記図）の指揮官に任じられ活躍しました。

第一次航海は　大船６２隻、２万７８００人の大船団でした。　
後の大航海時代のポルトガル船が２５０人程度（それでも海賊よりは強かった）、
現在のアメリカの原子力空母の乗組員が５，６千人です。　　当時、鄭和の艦隊が
いかに大規模で中国の造船技術が高かったのかが分かります。

この大艦隊で明の皇帝は　各国に朝貢を求めたわけです。

そりゃ　ビビるでしょう。

現在の一帯一路政策、　海の方は進捗が今一つのようです。

ですが目標は２０４９年なので　中国は明の時代のように
着々と陸・海ともユーラシア大陸での覇権を目指すでしょう。

一般保証制度

不動産を購入する際、お客様が物件の引き渡しを受けるまでに不動産屋に
先払いするお金があります。

なので消費者保護の点から　売主が業者で買主が一般のお客様の取引で
手付金などの合計額が１０００万円または物件価格の１０％（未完成物件の場合５％）
を超える場合、不動産屋は保全措置を講じなければなりません。（宅地建物取引業法）

そこで素朴な疑問

「売主が個人の場合どうなるの？」（手付金を仲介会社に預ける場合）
「手付金が１０％・５％・１０００万円以下の場合は？」
「先に払う仲介手数料なんかは？」

「先に支払って　売主や仲介会社が倒産したら？」
「合同会社北大阪住販なんかやばいやろ」

などとお考えの方。

ご安心ください。

以下の制度があります。

そして無料です。不動産保証協会の場合（うさぎのマークの会員の場合）

詳しくはこちらを確認ください。

人望が大切なので・・・

先日　嵐の二宮くん主演のドラマ　「ブラックペアン」の最終回、
最後に佐伯教授（内野聖陽）と渡海（二宮）くんが分かりあえて良かったです。

やはり優秀な外科医とは手術の腕だけでなく
佐伯教授のような人間力も大切だと感じました。

（以上ドラマの感想）

「優秀な営業マンが　なかなか出世できない。」
「先に課長になったのは　営業成績がいつも同期では２～３番のやつ」

営業会社（そこそこ大きい）ではこの様なケースはよくあることです。

これは管理職への出世の条件として「人望」とか「まわりの人の評価」というのが
組織ではかなり大きなウェートを占めるからです。

だから　サラリーマンの居酒屋談義で一番盛り上がるのが人事のネタなのです。

「Ａさんより　Ｂさんの方が優秀なのになぜ？」
「あいつはいつも上の人間やまわりみて仕事してるからな」
みたいなやつです。

しかし　このような出世の際に　会社が課すフィルターは非常に重要です。
このフィルターがあるから　大企業はうまく運営していると思います。
（外の人間からみても　なんでこいつが偉いんだと思う時もありますが・・・）

人の上に立つにはやはり人望が大切です。

銀行や親会社・２代目など　突然別の会社から来た人がトップの企業がよく
あります。それが優良企業・人気企業（ホワイト企業）だったりします。
それはトップに人望があるからなのでしょう。　（たぶん・・・・）

「良い管理職・理想の上司とは？」　と聞かれても　私は　よくわかりません。
それはケースバイ・ケースで正解は無いかもしれません。

でも　管理職になってはダメな人はわかります。

それは　一匹オオカミで　自分が一番仕事ができると思っている
個人主義で自分ファーストの人です。

仕事に関して　ある程度の自信は必要ですがが　一緒に働いている人達に
何の関心もなく　モクモクと突っ走る人はいくら営業成績が良くても
人の上に立ってはいけません。

こういう人　なぜか不動産屋で起業した社長に多いんですが・・

人は権力を握ると自分の欲求に忠実になります。

オーナー社長はその欲求を実現するために他人を使うわけです。

しかし佐伯教授は違います。

部下（渡海）や患者の為なら自分は犠牲になってもよかったのです。

だから理想の上司・社長は佐伯教授なのです。

そして　私はドラマ「ブラックペアン」ロスです。

おわり

契約書に文章が多いのは誰のせい？

我々が　自分で作成したり、仕事でよく目にする契約書類といえば
不動産売買契約書、工事請負契約書、金銭消費貸借契約書　保険契約書などです。

これら契約書、　「約款とか特約の文章が多い」のが特徴です。
そして「ハンコ押す箇所多すぎ」　「契約の時間（締結まで）かかりすぎ」です。

なので私は「こんなの全部読むやつなんかおらんやろ。　ほんとめんどくさい。」
「トラブらないやろ」と　いつも思っています。

宅地建物取引士としてはダメなのですが・・

これは他業種の方も本音は同じではないでしょうか。

日本では契約締結する（相手と何か取り決めをする）際、　
昔からこんなに書類が多かったわけではありません。

江戸時代、堂島米市場での取引なんかは原則　口頭での信用取引です。
また、庶民同士の物の貸し借りなんかは　ほとんどが口約束です。

それで世の中うまくまわっていました。（はずです・・・）

このなんでもかんでも書面でかわす文化、契約書文化は
アメリカからやってきました。（たぶん戦後だと思います。）

法律はヨーロッパからも多く輸入されていますが
契約書の内容はほとんどアメリカからです。

「じゃ　なぜアメリカからの輸入が多いのか？」
「なぜ　アメリカは契約社会なのか？」

それは
「アメリカは移民が多く　多民族国家なので　書面で残しとかないと後々
トラブルになるから」です。

が　一般論ですが　理由は他にもあります。

１６世紀、　スイスで宗教改革をおこしたのがフランス人カルヴァンです。
そして　カルヴァンは　「人間は生まれる前に天国に行くか　地獄に行くか　などは
予め神によってすでに定められている」でおなじみの　予定説を説きました。

しかしこの内容では　信者は身も蓋もなくどうすることもできなかったため
予定説は通俗化していきます。

と同時に　そしてこのカルヴァンの考えは　ピューリタンとしてイギリスから
アメリカにわたります。これが福音派です。

そして予定説は
「神は人間に救いの約束を与えた」だから「人間は神に従うことを約束する」
という神と人間の相互契約へと発展していったわけです。

これがアメリカの契約書文化の根源なのです。

だから現在、　契約書の文章が多いのは　カルヴァンのせいです。

おわり

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