不動産屋のフリートーク

自殺事故物件の説明義務

取引対象の物件で過去に自殺事故があった場合、

重要事項の説明の際

①自殺事故があってから何年間説明義務があるのか？

②上下階や隣の部屋で自殺があった場合は説明するのか？

③廊下などの共用部分で自殺があった場合は？

が　最近良く聞かれます。
（映画の影響か？）

これらは　法律にはハッキリとした定めがありません（何年とか・・）ので
我々が説明する際、　判例や取引事例・紛争事例等をもとに
判断しなければいけません。

①「自殺から何年間は説明しなくてはならない・・」という法律はありません。
なので　売買か、賃貸か、都市部か、閑静な住宅地か、単身用か、ファミリー用か等、
案件ごとに諸事情を踏まえながら説明しなければいけません。
何年前であっても　不動産屋が知っていれば（明らかに知り得ることなら）
説明するのが　原則です。

②事故の部屋と隣接する住戸での自殺については告げる義務が無い
という判例があります。が、これを他のすべての事案に妥当すると
考えるべきでは無い。という解釈もありますので　個別に判断しなければ
いけません。

③これは対象の不動産（部屋）とその共用部分が
近ければ近い程説明義務があり、売主や管理会社への調査などで
知り得たなら必ず説明しなければいけません。

また、事故物件のうち　他殺・孤独死等は
説明義務の条件が変わってきます。

重要事項説明と関係のあるハザードマップ

現在公表されているハザードマップには、自然災害の種類ごとに
いろいろなものがありますが、　中でも　我々が重要事項説明で
義務付けられた事項と関連する主なものは以下の４つです。

①土砂災害ハザードマップ
土砂災害特別警戒区域および土砂災害警戒区域
（土砂災害防止法７条及び９条）

②大規模盛土造成地マップ
造成宅地防災区域
（宅地造成等規制法２０条）

③津波ハザードマップ
津波災害特別警戒区域および津波災害警戒区域
の元になる「津波浸水想定」
（津波防災地域づくりに関する法律８条）

④洪水ハザードマップ
洪水浸水想定区域
（水防法１４条）

取引物件の所在地がこれらの区域に指定されている
場合には、何の区域か、どのような規制があるのかを
我々不動産屋は正確に説明する必要があります。

安倍総理、中国人にも評価は高かったらしい

２４日、安倍総理の在任期間歴代最長のブログ記事を
書いたばかりですが　今回の辞任表明をされましたので　また書きます。

ＴＶではいろいろ騒いでいますが（８・３１時点）
取りあえず　来年の自民党総裁任期までのワンポイント的な意味もあって
時期総理は　自民党両院議員総会を開いて菅官房長官で決まりでしょう。

と　それよりも　安倍総理、意外にも中国人には評価が高かったようです。

トップに対し「それは無理やろ」と言うやつが必要

安倍総理大臣は今月24日、佐藤栄作氏を抜いて
連続在任日数も歴代最長となりました。

この長期政権を実現したのには　各省庁から側近へと選抜され
た「官邸官僚」と呼ばれる存在を抜きには語れません。

この人たちが　様々な政策立案や官僚人事等を主導し
その方針は「首相の意向」として発信され、迅速な意思決定に
つながっているようです。

しかし、ここにきてこれらに綻びが出てきて、様々な場面で
不具合が出てきているのが我々レベルで見ても明らかです。

「その政策むりやろ！」と言うやつが側近にはいないはずです。

または　ペーペーの奴が思っていても　上に対して
言えない雰囲気があるのでしょう。

例えば

「マスクは　いらんやろ」

「ＧoToキャンペーンはもう少し後やろ」

「黒川検事は麻雀好きやで」

「イージスアショア買うの即決しすぎやろ」

「コロナ対策　大げさすぎやろ」
　（これはもう誰か言っているが　世論を気にしている可能性あり）

「共通テストだれが採点するねん」

等々・・・

これぐらい早い段階（政策立案時）で分かるはずです。
特に関係省庁の現場サイドは絶対分かっているはずです。

でも言えないのです。

これが中小企業の社長に対して社員が言えないのならわかります。

「半沢直樹」の視聴率が良いのは　大企業も言えない雰囲気があるからでしょう。

でも国は駄目です。　だれか言ってあげましょう。

おわり

買主の追完請求権

以前記載した　契約不適合責任の不動産売買においての第一効果について
改正民法（令和２年４月１日施行）は、次のように規定しています。

第562条
1.引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に
適合しないものであるときは、買主は、売主に対し、目的物の修補、
代替物の引渡し又は不足分の引渡しによる履行の追完を請求することができる。
ただし、売主は、買主に不相当な負担を課するものでないときは
買主が請求した方法と異なる方法による履行の追完をすることができる。

2.前項の不適合が買主の責めに帰すべき事由によるものであるときは、
買主は、同項の規定による履行の追完の請求をすることができない

ここでいう「追完」とは　改めて完全な給付をすることでありますが、
不動産の売買では「目的物の補修」がこれにあたります。

なので　以前の「瑕疵担保責任」としてはハッキリ規定されていなかった
修復請求が認められることになり　売主が無過失の場合でも
買主はこれを請求できるわけです。

修復請求をしても売主が修補しないとき、あるいは修補が不能であるときの
規定が買主の代金減額請求権（民法５６３条）の規定になり
これも売主の過失は関係ありません。

今年は残暑が厳しいらしい

雨の日が続き、近畿地方も平年より梅雨明けが遅くなっていますが
いよいよ来週は梅雨明けしそうです。（たぶん・・）

先日の気象庁発表の３か月予想によると　8月は全国的に厳しい暑さになり
9月、10月も高温の傾向が続くようです。

特に、西日本は降水量が少なく暑くなるようなので　熱中症などの注意も必要です。

と言っても長期予想は　よく外れるので根拠を書いておくと

フィリピンからインド洋辺りの海水温が高くなっており
偏西風が平年より北を流れやすくなっているようです。

これにより太平洋高気圧は日本付近へ張り出しやすくなり
暑くなるようです。

以上　それだけです。

洪水浸水想定区域

各市町村では、洪水浸水想定区域図に洪水予報等の伝達方法、
避難場所その他洪水時の円滑かつ迅速な避難の確保を図るために
必要な事項等を記載した洪水ハザードマップを作成し、印刷物の配布やインターネット等
により、住民に周知するようになっています。

→洪水ハザードマップ

また、浸水想定区域内にあり、洪水時の円滑かつ迅速な避難の確保又は
洪水時の浸水の防止を図る必要がある施設として市町村地域防災計画に名称及び
所在地を記載された地下街等、要配慮者利用施設（社会福祉施設、学校、
医療施設その他の主として防災上の配慮を要する者が利用する施設）、
大規模工場等については、避難確保・浸水防止計画等の作成、訓練の実施、
自衛水防組織の設置等を行うこととされており、市町村からは当該施設の所有者又は
管理者及び自衛水防組織の構成員に洪水予報等が直接伝達されます。

なので　ご自分、または親族等が住んでいる（またはこれから住もうとする）地域が
洪水浸水想定区域に該当する場合、チェックが必要です。

コロナ後の経済

コロナ後、我々の働き方や日本経済や社会はどうなっているんだろうか？

気づいたらいつの間にか　世の中はめちゃくちゃ変わっていているんじゃないか？

などという　重いテーマでブログを書こうと思ったのですが

諦めました。

最近、ブログなんか全然書いていないので　

書けません。

このテーマ、ＴＶや雑誌など様々なメディアで取り上げられています。

ですが、これが一番参考になりました。

おわり

相続で空き家となった土地建物を売却した場合

相続が原因で空き家となった不動産を相続人が譲渡すると、一定の要件を
満たす場合は譲渡所得から3000万円を特別控除することができます。

→「空き家に係る譲渡所得の特別控除」

特別控除を受けるための空き家の要件。

●相続開始直前において、被相続人が居住していたものであること
●相続開始直前において、被相続人以外は居住していなかったものであること
●昭和５６年（１９８１年）５月３１日以前に建築された家屋であること
●相続時から譲渡時まで、事業、貸付けまたは居住用に使っていないこと。
●現行の耐震基準に適合する家屋であること（耐震リフォーム後譲渡でも可）
　　※建物解体後、更地にして譲渡も可です。

譲渡価額の要件

●１億円以下

期間の要件

●相続開始からの期間：相続開始があった日から３年を経過する年の
１２月３１日までの譲渡
●令和５年１２月３１日までの譲渡

その他詳細は　こちらを参照ください。

不動産屋のフリートーク

不動産情報他・雑談・世界史とか

自殺事故物件の説明義務

重要事項説明と関係のあるハザードマップ

安倍総理、中国人にも評価は高かったらしい

トップに対し「それは無理やろ」と言うやつが必要

買主の追完請求権

今年は残暑が厳しいらしい

洪水浸水想定区域

コロナ後の経済

相続で空き家となった土地建物を売却した場合

プロフィール

最新記事

カテゴリ

月別アーカイブ

最新コメント

リンク

検索フォーム

RSSリンクの表示

ブロとも申請フォーム