不動産屋のフリートーク 不動産
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不動産屋のフリートーク

不動産情報他・雑談・世界史とか

消費税引き上げに伴う経過措置(住宅)

消費税は、原則として住宅の引渡し時点の税率によって決定します。
今回の引き上げで10%の消費税が適用される対象は、引き渡し時期が
今年、10月1日以降の新築戸建・マンション、および売主が業者の
中古戸建住宅やマンションです。

これらの物件は売買契約の締結が2019年9月30日以前であっても
、物件の引渡しが10月1日以降であれば、消費税10%になります。


ただし、注文住宅を建てる場合やリフォーム工事を行う
場合、2019年3月31日までに請負契約を締結したものについては、
10月以降であっても8%の税率が適用されます。


     経過措置





しかし、 今回の消費税率UPは住宅ローン減税等 消費増税後の
住宅取得に関する優遇措置はけっこうあります。

詳しくはこちらの記事 
または

すまい給付

を参照ください。


消費増税前・後でどちらが得かは ケースバイケースなので
不動産屋やハウスメーカー・リフォーム会社等に相談してください。





  1. 2019/08/26(月) 10:43:43|
  2. 不動産
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夏季休業のご案内

暑中お見舞い申し上げます。
酷暑の折、ご自愛のほど申し上げます。


合同会社 北大阪住販
代表社員 坂元稔

暑中お見舞いのはがき 出していませんので 
弊社まで送付された方々ご了承ください。




また、夏季休業は以下の通りです

8月10日(土)~15日(木)

それ以降にまたブログも更新すると思います。
お楽しみに・・



  1. 2019/08/09(金) 11:20:15|
  2. 不動産
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消費税率10%に伴い

参議院選挙も始まり 経済・社会情勢も余程のことも
なさそうなので 今年の10月には消費税率10%になるでしょう。


なので 消費税率10%の住宅取得をした場合の税制優遇措置を
おおざっぱにまとめておきます。詳細は個別に確認して下さい。


1、住宅ローン控除
住宅ローンを使って住宅の新築、購入、増築等をして令和3年12月31日
までに居住を開始した場合は13年間の各年分の所得税において
住宅ローン控除の適用を受けることができます。

・控除期間が10年間→13年間に延長
・最大控除額 500万円→約600万円(認定住宅)
         400万円→約480万円(一般住宅・増築)


2、認定住宅の特別控除
認定住宅(認定長期優良住宅又は認定低炭素住宅)の新築または購入をして
令和3年12月31日までに居住を開始した場合には、認定住宅に係る標準的な
性能強化相当額(43,800円/㎡)の10%を、その年分の所得税から
控除することができます。

但し、1の住宅ローン控除とは いずれかの選択適用となります。


3、すまい給付金
年収要件を満たす住宅取得者に 消費税率10%の時は最大50万円給付
する「すまい給付金」が実施されます。
(8%時は最大30面円給付)
給付額は、収入額に応じた基礎額のうち、登記上の所有権の持ち分割合に
応じた金額になります。

4、住宅取得資金贈与の非課税特例
令和3年12月31日までに、父母や祖父母などの直系尊族から、
住宅の新築、取得、増改築等のための資金の贈与を受けて
契約を締結した場合には最大3000万円の非課税措置があります。











  1. 2019/07/15(月) 16:21:20|
  2. 不動産
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消費者契約法に基づいても取り消せる


一昔前、不動産チラシでよく見たキャッチコピー。

周辺が建物に囲まれ景色がよくないのに 「眺望良好」
商業地などにぎやかなエリアなのに 「閑静な住宅地」
建築の際には擁壁工事が必要な土地なのに 「建物の建築に問題無し」
駅から徒歩20分以上の物件なのに 「駅近い」等など 
不動産屋は反響欲しさに うそのキャッチを謳っていました。

これが通用したのは「平成」でもなく「昭和」の時代まででしょう。

そして「令和」の時代には このような不動産チラシでの
うそキャッチはなくなるでしょう。


これまで消費者契約法では 消費者が事業者から勧誘され
それを誤認した場合、消費者契約の申込みや その承諾の意思表示
は取り消すことができるという解釈でした。

不動産売買取引でいうと お客さんは購入申し込みを取り消せたわけです。

しかし、広告やチラシなどは不特定多数の消費者に向けられたもので
この勧誘にあたらないと 一般的に理解されていました。

が しかし 健康食品のチラシをめぐりH29年最高裁の判決がありました。

そして、最高裁の判断は 「チラシも勧誘に当たらないということはできない」
というものでした。

なので 嘘キャッチで 購入申し込みをしてしまった人は
法的にもキチンとそれを取り消すことができるのです。







  1. 2019/04/26(金) 14:14:56|
  2. 不動産
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成年後見制度


以前 任意後見・家族信託の記事を書きましたが 
そもそもの「法定後見制度」の説明が不十分だったので加筆しておきます。

法律では認知症などで判断能力がない人について、本人保護を目的として
法定後見の制度が設けられています。

法定後見の制度には、事理弁識能力が低い順に
①成年後見②保佐③補助の3種類があります。

そして 選ばれた成年後見人等によって法律的な支援が
なされます。

上記のうち①成年後見人制度は、家庭裁判所が審判を行い
選任します。

選ばれた成年後見人には、包括的に財産を管理する権限が
与えられ 本人の不動産についても後見人自らの判断で
売却することができるわけです。

しかし、例外として本人の居住用不動産だけは 成年後見人の判断だけで
売却することができず 家庭裁判所の許可を要します。

なので 居住用以外の不動産をお持ちの方は 任意後見や家族信託を
考える必用もありますよ。と言うことです。







  1. 2019/04/08(月) 12:53:10|
  2. 不動産
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瑕疵担保責任


売買の目的物に発見しづらい隠れたる瑕疵(欠陥)があった場合、善意無過失
の買主は売主の瑕疵担保責任を追及できます。買主は、損害賠償請求ができ、
さらに契約の目的が達成できないのであれば解除もできます。

この瑕疵担保責任の追及は、瑕疵を知ったときから1年以内に
しなければなりません。(民法)


売主が宅建業者で、買主が非業者の場合、瑕疵担保責任に関して、
民法で定めるものよりも買主に不利となる特約をしてはなりません(無効となる)。


ただし例外として、担保責任期間についてだけは 目的物の引渡しの日から
2年以上となる範囲で定めることができます。(宅建業法)


この「瑕疵担保責任」、2020年4月1日施行の民法改正で 名称・定義等
大きく変わりますが 担保責任期間は変わりません。











  1. 2019/04/01(月) 13:37:48|
  2. 不動産
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主導権は売主(媒介契約)


不動産屋は売主と媒介契約を締結した時点で、その売主との関係は
委任(あるいは準委任)の関係となります。(法律用語)

そして 善良な管理者の注意をもって、委任事務を
処理する義務を負います。(民法)


民法では「受任者は、委任者の請求がある時は、いつでも
委任事務の処理の状況を報告し、委任が終了した時は、遅滞なく
その経過及び結果を報告しなければならない」となっています。


宅建業法では 売主等の委任者から請求があった時と委任が終了する時
だけ業務報告(売却活動の)するのは不十分です。

専任媒介契約の場合は2週間に1回以上、専属媒介契約の場合には
1週間に1回以上、業務報告を行わなければならないとされています。

これに加え平成28年度の宅建業法改正で 「媒介業務を締結した
宅地建物取引業者は、当該媒介契約の目的物である宅地建物の売買
または交換の申し込みがあったときは、遅滞なくその旨を依頼者に
報告しなければならない」との定めが設けられました。


これは 売主と媒介契約を締結している不動産屋が直接自社で客付けを狙うため
物件を他社に情報をオープンにしないことが問題になったからです。


つまり 購入申し込み後 その条件を確認し 売買契約締結するしないを
判断するのはあくまでも委任者(売主)なのです

不動産屋は売主に対し助言(アドバイス)をするだけなのです。
(媒介契約の場合)




  1. 2019/03/21(木) 10:45:20|
  2. 不動産
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宅建業法37条書面とは


不動産業者は自ら売主となって売買契約をした場合は相手方に
売買・交換・賃貸契約を成立させた時は 両当事者に37条書面
というものを交付しなければなりません。(宅建業法)


37条書面には売買金額(または家貸)・支払時期・支払方法
定めて必ず記載し そして 宅地建物取引士が記名押印します。


そこで 「ん?37条書面って契約書と違うんか?」
と思う方も多いのではないでしょうか。



「37条書面=契約書とあまりはっきり書いていません。
(宅建の本とか)


ですが 実際の不動産取引においては同じものです。


民法では「売りましょう」「買いましょう」の
口頭で契約は成立します。

なので オフィシャルには
重要事項の説明(35条書面)→契約→37条書面となります。


法律で契約書とはあくまでも後日当事者の紛争を
防止する為に作成するものです。


不動産取引でそれはまずいだろうと 宅建業法で契約書の交付を
義務づけたわけです。


だから同じです。






  1. 2019/03/14(木) 15:33:44|
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宅建業者が自ら売主となる場合


最近増えてきている中古マンションや一戸建のリノベーション済物件、
新築戸建・分譲宅地・投資用不動産等で売主が不動産屋の物件は
取引をする場合、以下8種の規制が宅建業法で定められています。





①自己の所有に属しない宅地建物売買契約締結の制限

不動産屋は他人の所有物について自ら売主となる
売買契約を締結してはなりません。
いわゆる他人物売買は禁止です。

但し例外があります。
不動産屋がその土地を契約(停止条件が付いてない)
している場合はO.Kです。


②クーリングオフ

不動産屋の事務所(業者票のある場所)で購入の申し込み、
または売買契約を締結した場合、買主はクーリングオフの通知を
行うことができます。

但し売買契約や購入申し込み時にクーリングオフの説明を受けて
8日経過した場合や物件の引き渡しを受けて代金を全額支払った場合、
買主はクーリングの権利の行使ができなくなります。

③損害賠償の予定等の制限

当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う
損害賠償を予定し 違約金の額を定める時は
売買代金の10分の2の額を超える定めをしてはなりません。

④手付金の額の制限

売主は売買代金の10分の2を超える額の手付金を
受領することはできません。


また 手付解除日は契約の履行を着手するまでです。

⑤瑕疵担保責任についての特約の制限


瑕疵担保責任は引渡日から2年以上。
また、買主に不利な特約は無効。

⑥手付金の額の制限

手付金の額が5%を超える場合、売主は保全措置を講じたあと
でなければ 手付金を受領してはなりません。

⑦割賦販売契約の解除の制限

割賦金の支払いがない場合
売主は30日以上の期間を定めて書面より支払いを
催告してこの期間内に支払がない時でなければ 買主に契約の解除や
残りの割賦金を請求することができません。


⑧所有権留保等の禁止

所有権留保の契約をしてはならず、引き渡しまでに
登記の移転をしなければなりません。

また、引き渡し後にその物件を譲る受けることも禁止です。


いずれも買主を保護するための定めです。





  1. 2019/03/10(日) 16:04:40|
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大阪市淀川区の不動産屋です。 不動産・世界史・ニュース・書評とかを書いています。代表者:坂元稔 出身:尼崎市

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