不動産屋のフリートーク 不動産
FC2ブログ

不動産屋のフリートーク

不動産情報他・雑談・世界史とか

神戸市北区マンション オープンハウス開催


レックス神戸北町





※画像は広告有効期限到来時 削除いたします。
  1. 2019/10/13(日) 13:15:18|
  2. 不動産
  3. | コメント:0

400万円以下の不動産の売却

宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額
 (国土交通省告示第1155号 平成30年1月1日施行)
 第7 空家等の売買又は交換の媒介における特例
 低廉な空家等(売買に係る代金の額(当該売買に係る消費税等相当額を含まないものとする。)
又は交換に係る宅地若しくは建物の価額(当該交換に係る消費税等相当額を含まないものとし、
当該交換に係る宅地又は建物の価額に差があるときは、これらの価額のうちいずれか多い価額とする。)が
400万円以下の金額の宅地又は建物をいう。以下「空家等」という。)の売買又は交換の媒介であって、
通常の売買又は交換の媒介と比較して現地調査等の費用を要するものについては、宅地建物取引業者が
空家等の売買又は交換の媒介に関して依頼者(空家等の売主又は交換を行う者である依頼者に限る。)から
受けることのできる報酬の額(当該媒介に係る消費税等相当額を含む。以下この規定において同じ。)は、
第2の規定にかかわらず、第2の計算方法により算出した金額と当該現地調査等に要する費用に相当する額
を合計した金額以内とする。この場合において、当該依頼者から受ける報酬の額は18万円の1.08倍に
相当する金額を超えてはならない。 


注意点は以下の通りです。

・売主からの報酬で買主は従来通りの手数料額

・媒介契約締結時にあらかじめ上記の告示内容を説明し売主との合意が必要

・告示の廉価な空家とは土地・オーナーチェンジ等の不動産も
 含むという解釈で可

・報酬額の1.08倍は R1、10月からは1.1倍(消費税)
  1. 2019/09/27(金) 10:56:33|
  2. 不動産
  3. | コメント:0

心理的瑕疵

心理的瑕疵:
不動産用語で、物件そのものに瑕疵・欠陥があるわけではないが、
過去に自殺者を出していたり殺人現場になっていたり、
あるいは墓地や宗教団体の施設が隣接していたり、といった、
購入者および借り手が強い心理的抵抗を感じやすい条件があることを指す語。
(辞典・百科事典の検索サービス - Weblio辞書 より)


不動産取引において問題になってくるのは 所有者(売主・貸主)の
心理的瑕疵に対する告知義務はどこまで(いつまで)か? という点でしょう。

建物内で他殺・自殺があったばかりの物件など ハードなやつに
告知義務があるのは誰でもわかります。


が、不動産屋ですら「これ告知しなくてもO・K?」
と勘違いする物件もあるわけです。


よく問題になる事例は


・過去(10年以上前)、その物件で自殺・他殺があった場合の告知義務

・対象不動産で他殺・自殺がありその家屋は解体し更地にし
 何年も経っている場合

・居住者が孤独死しその発見が遅れた場合

・マンションでの飛び降り自殺(共有部分)

・マンション建設中、作業員が事故死した場合

等・・・・ グレーゾーンはたくさんあります。


これら法律的な線引きはありません。


なので我々はこのような判例を参考にして説明するようにしています。


ちなみに私は上記の例は 知っていればすべて告知(口頭による説明含)しています。


  1. 2019/09/09(月) 11:52:47|
  2. 不動産
  3. | コメント:0

消費税引き上げに伴う経過措置(住宅)

消費税は、原則として住宅の引渡し時点の税率によって決定します。
今回の引き上げで10%の消費税が適用される対象は、引き渡し時期が
今年、10月1日以降の新築戸建・マンション、および売主が業者の
中古戸建住宅やマンションです。

これらの物件は売買契約の締結が2019年9月30日以前であっても
、物件の引渡しが10月1日以降であれば、消費税10%になります。


ただし、注文住宅を建てる場合やリフォーム工事を行う
場合、2019年3月31日までに請負契約を締結したものについては、
10月以降であっても8%の税率が適用されます。


     経過措置





しかし、 今回の消費税率UPは住宅ローン減税等 消費増税後の
住宅取得に関する優遇措置はけっこうあります。

詳しくはこちらの記事 
または

すまい給付

を参照ください。


消費増税前・後でどちらが得かは ケースバイケースなので
不動産屋やハウスメーカー・リフォーム会社等に相談してください。





  1. 2019/08/26(月) 10:43:43|
  2. 不動産
  3. | コメント:0

夏季休業のご案内

暑中お見舞い申し上げます。
酷暑の折、ご自愛のほど申し上げます。


合同会社 北大阪住販
代表社員 坂元稔

暑中お見舞いのはがき 出していませんので 
弊社まで送付された方々ご了承ください。




また、夏季休業は以下の通りです

8月10日(土)~15日(木)

それ以降にまたブログも更新すると思います。
お楽しみに・・



  1. 2019/08/09(金) 11:20:15|
  2. 不動産
  3. | コメント:0

消費税率10%に伴い

参議院選挙も始まり 経済・社会情勢も余程のことも
なさそうなので 今年の10月には消費税率10%になるでしょう。


なので 消費税率10%の住宅取得をした場合の税制優遇措置を
おおざっぱにまとめておきます。詳細は個別に確認して下さい。


1、住宅ローン控除
住宅ローンを使って住宅の新築、購入、増築等をして令和3年12月31日
までに居住を開始した場合は13年間の各年分の所得税において
住宅ローン控除の適用を受けることができます。

・控除期間が10年間→13年間に延長
・最大控除額 500万円→約600万円(認定住宅)
         400万円→約480万円(一般住宅・増築)


2、認定住宅の特別控除
認定住宅(認定長期優良住宅又は認定低炭素住宅)の新築または購入をして
令和3年12月31日までに居住を開始した場合には、認定住宅に係る標準的な
性能強化相当額(43,800円/㎡)の10%を、その年分の所得税から
控除することができます。

但し、1の住宅ローン控除とは いずれかの選択適用となります。


3、すまい給付金
年収要件を満たす住宅取得者に 消費税率10%の時は最大50万円給付
する「すまい給付金」が実施されます。
(8%時は最大30面円給付)
給付額は、収入額に応じた基礎額のうち、登記上の所有権の持ち分割合に
応じた金額になります。

4、住宅取得資金贈与の非課税特例
令和3年12月31日までに、父母や祖父母などの直系尊族から、
住宅の新築、取得、増改築等のための資金の贈与を受けて
契約を締結した場合には最大3000万円の非課税措置があります。











  1. 2019/07/15(月) 16:21:20|
  2. 不動産
  3. | コメント:0

消費者契約法に基づいても取り消せる


一昔前、不動産チラシでよく見たキャッチコピー。

周辺が建物に囲まれ景色がよくないのに 「眺望良好」
商業地などにぎやかなエリアなのに 「閑静な住宅地」
建築の際には擁壁工事が必要な土地なのに 「建物の建築に問題無し」
駅から徒歩20分以上の物件なのに 「駅近い」等など 
不動産屋は反響欲しさに うそのキャッチを謳っていました。

これが通用したのは「平成」でもなく「昭和」の時代まででしょう。

そして「令和」の時代には このような不動産チラシでの
うそキャッチはなくなるでしょう。


これまで消費者契約法では 消費者が事業者から勧誘され
それを誤認した場合、消費者契約の申込みや その承諾の意思表示
は取り消すことができるという解釈でした。

不動産売買取引でいうと お客さんは購入申し込みを取り消せたわけです。

しかし、広告やチラシなどは不特定多数の消費者に向けられたもので
この勧誘にあたらないと 一般的に理解されていました。

が しかし 健康食品のチラシをめぐりH29年最高裁の判決がありました。

そして、最高裁の判断は 「チラシも勧誘に当たらないということはできない」
というものでした。

なので 嘘キャッチで 購入申し込みをしてしまった人は
法的にもキチンとそれを取り消すことができるのです。







  1. 2019/04/26(金) 14:14:56|
  2. 不動産
  3. | コメント:0

成年後見制度


以前 任意後見・家族信託の記事を書きましたが 
そもそもの「法定後見制度」の説明が不十分だったので加筆しておきます。

法律では認知症などで判断能力がない人について、本人保護を目的として
法定後見の制度が設けられています。

法定後見の制度には、事理弁識能力が低い順に
①成年後見②保佐③補助の3種類があります。

そして 選ばれた成年後見人等によって法律的な支援が
なされます。

上記のうち①成年後見人制度は、家庭裁判所が審判を行い
選任します。

選ばれた成年後見人には、包括的に財産を管理する権限が
与えられ 本人の不動産についても後見人自らの判断で
売却することができるわけです。

しかし、例外として本人の居住用不動産だけは 成年後見人の判断だけで
売却することができず 家庭裁判所の許可を要します。

なので 居住用以外の不動産をお持ちの方は 任意後見や家族信託を
考える必用もありますよ。と言うことです。







  1. 2019/04/08(月) 12:53:10|
  2. 不動産
  3. | コメント:0

瑕疵担保責任


売買の目的物に発見しづらい隠れたる瑕疵(欠陥)があった場合、善意無過失
の買主は売主の瑕疵担保責任を追及できます。買主は、損害賠償請求ができ、
さらに契約の目的が達成できないのであれば解除もできます。

この瑕疵担保責任の追及は、瑕疵を知ったときから1年以内に
しなければなりません。(民法)


売主が宅建業者で、買主が非業者の場合、瑕疵担保責任に関して、
民法で定めるものよりも買主に不利となる特約をしてはなりません(無効となる)。


ただし例外として、担保責任期間についてだけは 目的物の引渡しの日から
2年以上となる範囲で定めることができます。(宅建業法)


この「瑕疵担保責任」、2020年4月1日施行の民法改正で 名称・定義等
大きく変わりますが 担保責任期間は変わりません。











  1. 2019/04/01(月) 13:37:48|
  2. 不動産
  3. | コメント:0
前のページ 次のページ

プロフィール

kitaosakaj

Author:kitaosakaj
大阪市淀川区の不動産屋です。

最新記事

カテゴリ

不動産 (87)
雑談  (59)
世界史 (48)
ニュースとか (18)
本・書評など (19)
ブログの主旨 (3)

月別アーカイブ

最新コメント

リンク

検索フォーム

RSSリンクの表示

ブロとも申請フォーム

この人とブロともになる