不動産屋のフリートーク 不動産
FC2ブログ

不動産屋のフリートーク

不動産情報他・雑談・世界史とか

契約書に購入目的を書く理由

第95条(錯誤)
意思表示は、次に掲げる錯誤に基づくものであって、その錯誤が法律行為の目的及び取引上の社会通念に照らして
重要なものであるときは、取り消すことができる。
一 意思表示に対応する意思を欠く錯誤
二 表意者が法律行為の基礎とした事情についてのその認識が真実に反する錯誤
前項第二号の規定による意思表示の取り消しは、その事情が法律行為の基礎とされていることが表示されていた
ときに限り、することができる。
錯誤が表意者の重大な過失によるものであった場合には、次に掲げる場合を除き、第1項の規定による意思表示の
取り消しをすることができない。
一 相手方が表意者に錯誤があることを知り、又は重大な過失によって知らなかったとき
二 相手方が表意者と同一の錯誤に陥っていたとき
第1項の規定による意思表示の取り消しは、善意でかつ過失がない第三者に対抗することができない。




上記2020年4月施行の改正民法第95条第1項第2号において いわゆる
「動機の錯誤」を「表意者が表意者が法律行為の基礎とした事情についての
その認識が真実に反する錯誤」と規定し、その事情が法律行為の基礎と
されていることが表示されているときは、その意思表示を取り消すことができる
つまり 解除ができるという明文規定が置かれました。

法律用語で「動機の錯誤」とは、意思表示をするに至るまでの原因・動機・目的の
段階で誤解があった場合を表します。

これに伴い不動産売買において、買主が購入目的を表示しそれが「動機の錯誤」
と判定された(「購入目的」=「動機」ではありません)とき、
契約を解除される場合があるわけです。



なので 我々が買主から口頭で 「この中古戸建 壊さずそのまま利用します。」
等意思表示された場合、それを売買契約書・重要事項説明者に記載する等するように
しているのです。








  1. 2020/10/19(月) 11:36:19|
  2. 不動産
  3. | コメント:0

自殺事故物件の説明義務

取引対象の物件で過去に自殺事故があった場合、

重要事項の説明の際

①自殺事故があってから何年間説明義務があるのか?

②上下階や隣の部屋で自殺があった場合は説明するのか?

③廊下などの共用部分で自殺があった場合は?

が 最近良く聞かれます。
(映画の影響か?)


これらは 法律にはハッキリとした定めがありません(何年とか・・)ので
我々が説明する際、 判例や取引事例・紛争事例等をもとに
判断しなければいけません。


①「自殺から何年間は説明しなくてはならない・・」という法律はありません。
なので 売買か、賃貸か、都市部か、閑静な住宅地か、単身用か、ファミリー用か等、
案件ごとに諸事情を踏まえながら説明しなければいけません。
何年前であっても 不動産屋が知っていれば(明らかに知り得ることなら)
説明するのが 原則です。


②事故の部屋と隣接する住戸での自殺については告げる義務が無い
という判例があります。が、これを他のすべての事案に妥当すると
考えるべきでは無い。という解釈もありますので 個別に判断しなければ
いけません。

③これは対象の不動産(部屋)とその共用部分が
近ければ近い程説明義務があり、売主や管理会社への調査などで
知り得たなら必ず説明しなければいけません。


また、事故物件のうち 他殺・孤独死等は
説明義務の条件が変わってきます。








  1. 2020/09/12(土) 15:21:15|
  2. 不動産
  3. | コメント:0

重要事項説明と関係のあるハザードマップ

現在公表されているハザードマップには、自然災害の種類ごとに
いろいろなものがありますが、 中でも 我々が重要事項説明で
義務付けられた事項と関連する主なものは以下の4つです。


①土砂災害ハザードマップ
土砂災害特別警戒区域および土砂災害警戒区域
(土砂災害防止法7条及び9条)

②大規模盛土造成地マップ
造成宅地防災区域
(宅地造成等規制法20条)

③津波ハザードマップ
津波災害特別警戒区域および津波災害警戒区域
の元になる「津波浸水想定」
(津波防災地域づくりに関する法律8条)

④洪水ハザードマップ
洪水浸水想定区域
(水防法14条)

取引物件の所在地がこれらの区域に指定されている
場合には、何の区域か、どのような規制があるのかを
我々不動産屋は正確に説明する必要があります。



  1. 2020/09/07(月) 17:38:28|
  2. 不動産
  3. | コメント:0

買主の追完請求権

以前記載した 契約不適合責任の不動産売買においての第一効果について
改正民法(令和2年4月1日施行)は、次のように規定しています。

第562条
1.引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に
適合しないものであるときは、買主は、売主に対し、目的物の修補、
代替物の引渡し又は不足分の引渡しによる履行の追完を請求することができる。
ただし、売主は、買主に不相当な負担を課するものでないときは
買主が請求した方法と異なる方法による履行の追完をすることができる。

2.前項の不適合が買主の責めに帰すべき事由によるものであるときは、
買主は、同項の規定による履行の追完の請求をすることができない


ここでいう「追完」とは 改めて完全な給付をすることでありますが、
不動産の売買では「目的物の補修」がこれにあたります。

なので 以前の「瑕疵担保責任」としてはハッキリ規定されていなかった
修復請求が認められることになり 売主が無過失の場合でも
買主はこれを請求できるわけです。

修復請求をしても売主が修補しないとき、あるいは修補が不能であるときの
規定が買主の代金減額請求権(民法563条)の規定になり
これも売主の過失は関係ありません。





  1. 2020/08/06(木) 11:06:10|
  2. 不動産
  3. | コメント:0

洪水浸水想定区域

各市町村では、洪水浸水想定区域図に洪水予報等の伝達方法、
避難場所その他洪水時の円滑かつ迅速な避難の確保を図るために
必要な事項等を記載した洪水ハザードマップを作成し、印刷物の配布やインターネット等
により、住民に周知するようになっています。

洪水ハザードマップ

また、浸水想定区域内にあり、洪水時の円滑かつ迅速な避難の確保又は
洪水時の浸水の防止を図る必要がある施設として市町村地域防災計画に名称及び
所在地を記載された地下街等、要配慮者利用施設(社会福祉施設、学校、
医療施設その他の主として防災上の配慮を要する者が利用する施設)、
大規模工場等については、避難確保・浸水防止計画等の作成、訓練の実施、
自衛水防組織の設置等を行うこととされており、市町村からは当該施設の所有者又は
管理者及び自衛水防組織の構成員に洪水予報等が直接伝達されます。

なので ご自分、または親族等が住んでいる(またはこれから住もうとする)地域が
洪水浸水想定区域に該当する場合、チェックが必要です。




  1. 2020/07/08(水) 11:45:49|
  2. 不動産
  3. | コメント:0

相続で空き家となった土地建物を売却した場合

相続が原因で空き家となった不動産を相続人が譲渡すると、一定の要件を
満たす場合は譲渡所得から3000万円を特別控除することができます。

「空き家に係る譲渡所得の特別控除」


特別控除を受けるための空き家の要件。

●相続開始直前において、被相続人が居住していたものであること
●相続開始直前において、被相続人以外は居住していなかったものであること
●昭和56年(1981年)5月31日以前に建築された家屋であること
●相続時から譲渡時まで、事業、貸付けまたは居住用に使っていないこと。
●現行の耐震基準に適合する家屋であること(耐震リフォーム後譲渡でも可)
  ※建物解体後、更地にして譲渡も可です。


譲渡価額の要件


●1億円以下


期間の要件


●相続開始からの期間:相続開始があった日から3年を経過する年の
12月31日までの譲渡
●令和5年12月31日までの譲渡


その他詳細は こちらを参照ください。





  1. 2020/05/07(木) 17:37:18|
  2. 不動産
  3. | コメント:1

「緊急事態宣言」への対応について

新型コロナウイルス対策の特別措置法に基づく
「緊急事態宣言」発令を受け、営業時間を以下の通りとさせていただきます。


■営業時間:13:00~18:00 定休日:水曜日

■期間:5月6日まで

尚、感染予防としまして お客様対応時、マスク着用、
手洗い・うがい・アルコール消毒は徹底しております。


以上


  1. 2020/04/12(日) 17:13:18|
  2. 不動産
  3. | コメント:0

契約不適合責任

今年4月、施行される改正民法では 瑕疵担保責任という
法律用語が 契約不適合責任という用語に変わります。

これら「名前が変わるだけ」と思っていないでしょうか?

瑕疵担保責任の責任追及期間は 買主の請求は事実を知った時から
1年以内、これに関連し宅建業法では、宅建業者自ら売主の場合、
引渡日から2年以上、同条の規定より買主に不利となる特約をしては
ならないとされていました。


今回の改正で 買主は不適合を知った時から1年以内にその旨を
売主に通知~(以下略) となりました。

一見同じに見えますが


瑕疵担保責任は瑕疵が隠れていた場合
(買主が瑕疵を知らなかったことについて善意無過失の場合)
に限定されていましたが 改正後の契約不適合責任では
契約不適合が隠れたものであった(善意無過失)場合
に限定されなくなります。

よって 売主が宅建業者の場合、売主の責任を隠れた瑕疵に
限定する特約は、買主に不利なものであることから無効となります。




特に売主が宅建業者の中古住宅なんかに影響するでしょう。










  1. 2020/03/17(火) 17:16:40|
  2. 不動産
  3. | コメント:0

令和2年度税制改正大綱(住宅ローン控除)

令和2年度の税制改正大綱が昨年12月に閣議決定されました。

その中で 住宅ローン控除とマイホームを譲渡した場合の特例との
併用について見直しが盛り込まれました。

居住用財産の譲渡特例と住宅ローン控除の併用が
可であったのが今回の改正で不可となります。


対象となる譲渡特例の種類

・居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例
(軽減税率)

・居住用財産の譲渡所得の特別控除
(3000万円特別控除)

・特定の居住用財産の買換え等の場合の長期譲渡所得の課税の特例
(課税の繰り延べ)

・中高層の立体買い替え


以前(数年前)のパターンに戻ります。









  1. 2020/02/14(金) 15:53:45|
  2. 不動産
  3. | コメント:0
次のページ

プロフィール

kitaosakaj

Author:kitaosakaj
大阪市淀川区の不動産屋です。

最新記事

カテゴリ

不動産 (92)
雑談  (61)
世界史 (48)
ニュースとか (23)
本・書評など (19)
ブログの主旨 (3)

月別アーカイブ

最新コメント

リンク

検索フォーム

RSSリンクの表示

ブロとも申請フォーム

この人とブロともになる