不動産屋のフリートーク 不動産

不動産屋のフリートーク

不動産情報他・雑談・世界史とか

土砂災害警戒区域等


今回の西日本を中心とした豪雨による災害におきまして
被災された皆様にお見舞い申し上げます。



土砂災害防止対策推進法:著しい土砂災害が発生する区域において
一定の開発行為を制限するほか、建築物の規制に関する所要の措置を
定めること等により、土砂災害の防止のための対策を図り、もって公共の福祉
の確保に資することを目的としています。(第1条)


法律だけ読むと、建築業者や開発業者向けの法律のように思えますが
一般の方もこの法律で定められている 土砂災害警戒区域・
土砂災害特別警戒区域
がお住いの地域(または近所)に該当するか否かは
必ず確認しておく必要があります。


これらは 各都道府県のホームページに掲載されています。

大阪府・兵庫県にお住まいの方は
以下および各市長村の ハザードマップをご参考ください。

この指定箇所は 今回の豪雨災害を受け今後も増えると思います。



●大阪府内の土砂災害防止法の指定状況



●兵庫県CGハーザードマップ




  1. 2018/07/12(木) 17:38:24|
  2. 不動産
  3. | コメント:0

元付業者アドバンテージは無くなる


不動産仲介において 売主から直接不動産の売却依頼を受けている業者
元付業者

買主から 購入する物件を探す依頼を受けているのが
客付業者
と言います。(呼び方は 業者により違います)


我々の行っている不動産売買仲介業務を簡単に言うと
売り需要と買い需要をマッチングさせ具体的な契約成立に結びつける活動です。

つまり「物件探しと客付け」業務です。

しかし どちらが重要かと言えば「物件探し」のほうです。


なので 不動産屋は広告などでまず売主を探します。
そして専任媒介契約を結ぶことに注力します。
ここまで使う労力・費用などは 全業務の7割くらいです。
(特に大手になる程この率は高いはずです)

そして 専属・専任媒介契約を結ぶと
あとは 見栄えよくネットやチラシに掲載して反響を待つわけです。


つまり 良い物件・良い条件で売却依頼を受ければ 買主は勝手に集まる
というスタンスです。

日本はアメリアと違って 不動産の両手仲介が認められていますので
今まではこのやり方で正解でした(アメリカは両手仲介がダメです。〉 




しかし、ここ最近この流れが変わりつつあります。

不動産屋が売主・売り物件をグリップしていても アドバンテージがあるはずの
元付業者が 自分で客付けできないケースが増えてきています。

この理由の一つは 「物件の囲い込みの禁止」が徹底されてきているからです。

もう一つの理由は 不動産屋に「サービス力」が求められてきているからだと
思います。


正確には分かりませんが おそらく
住宅診断(住宅インスペクション)の有無の義務化やネット銀行などの
住宅ローン算入などにより 客付け業者は 逆にお客さんとコンタクトをとる
時間が増えてきていることが考えられます。(ネット系の銀行、金利は低いが不親切)

なので営業マンは「顧客が何を求めているか?」という
コミニケーション力が必要なのです。(ネットとかでは足りない部分)

会員登録すればレインズ掲載物件をすべて
見ることができる不動産屋のホームページも増えてきています。


また、購入希望者が知りたい建物のことや周辺環境・立地条件なんかは
普通のレベル以上の客付け業者(担当)なら 物件を案内する前には調べています。


今後 不動産仲介物件はどの業者から購入しても良いことが
購入希望者にも恐らくバレてきます。

ますます元付業者アドバンテージは無くなっていくでしょう。




なので不動産を購入しようとする人は 客付け業者(担当)の 
サービス力・コミュニケーション力・営業力を見極める必要があるわけです。









  1. 2018/07/09(月) 12:41:20|
  2. 不動産
  3. | コメント:0

豊中市三和町 新築戸建


来月初旬完成予定
今月末には内覧可能になります。


三和町チラシ


■物件詳細はこちら



  1. 2018/07/08(日) 12:35:57|
  2. 不動産
  3. | コメント:0

一般保証制度


不動産を購入する際、お客様が物件の引き渡しを受けるまでに不動産屋に
先払いするお金があります。

なので消費者保護の点から 売主が業者で買主が一般のお客様の取引で
手付金などの合計額が1000万円または物件価格の10%(未完成物件の場合5%)
を超える場合、不動産屋は保全措置を講じなければなりません。(宅地建物取引業法)


そこで素朴な疑問

「売主が個人の場合どうなるの?」(手付金を仲介会社に預ける場合)
「手付金が10%・5%・1000万円以下の場合は?」
「先に払う仲介手数料なんかは?」

「先に支払って 売主や仲介会社が倒産したら?」
「合同会社北大阪住販なんかやばいやろ」


などとお考えの方。


ご安心ください


以下の制度があります。

そして無料です。不動産保証協会の場合(うさぎのマークの会員の場合)


一般保証制度




詳しくはこちらを確認ください。






  1. 2018/06/30(土) 11:38:53|
  2. 不動産
  3. | コメント:0

所有者不明の土地


先日、「所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法」が参院本会議
で可決成立しました。 

所有者不在の土地があるのは 所有権移転登記、中でも相続登記ができて
いないのが主な原因です。

相続を繰り返すと 一筆の土地に数十人の権利者がいることも
めずらしくありません。

そうした土地は、2016年時点で約410万haと九州全土よりも大きいとされ、このまま
対策を講じなければ北海道相当の規模にまで拡大するとされています。


空き家問題は住宅地でさえ 深刻になっています。 

これに加え 土地活用が難しい市街化調整区域に 所有者不在の土地が
増えると 今、ニュースで話題になっているような犯罪の温床に
なるかもしれません。




国土交通省が2月に行った「空地所有者へのWEBアンケート」によると
空地所有者のうち 47.4%が「土地を所有することに負担を感じた
ことがある。」と回答しています。

また76.6%が「土地所有権の放棄を認めてもよい。」とも答えています。

もちろん政府も 利用権の設定などそのような土地を有効活用しようと対策
を考えています。


ですが 最終的には所有者不明の土地なんかは 国や地方公共団体が
職権で売却できるくらいまで踏み込まないと この問題は解決しないでしょう。




  1. 2018/06/14(木) 13:50:22|
  2. 不動産
  3. | コメント:0

三大都市圏


 ”政府が「40年に消滅する可能性がある」(消滅可能性都市)と
指摘した全国896市区町村のうち 約8割の自治体で人口減少が加速する
ことが分かった。 ・・・ 三大都市圏は増加傾向。”

以上(省略してます)が 先日の読売新聞の記事です。

このような記事を目にしたとき よく三大都市圏は人口増加傾向と
書いていることが多いです。

なので 我々関西人は少子高齢化が著しく進み 人口減少が加速するのは
地方だけだと勘違いしてしまいます。

これが 大阪都構想やカジノ法案等に反対する一つの理由かもしれません。


しかし、大阪府の人口は2010年をピークに減少しており 今後も
減少することが予想されています。

これに伴い 府内全体の不動産価格も影響を受けています。


具体的には 大阪市及び隣接する市などの不動産価格は上昇傾向ですが
中心から離れた市・町・村の価格は横ばいもしくは下落しているエリアもあります。


つまり 関西圏(近畿圏)も不動産価格は2極化しています。



このように勘違いしてしまうのは三大都市圏のエリアが大きすぎるからなのです。

人口動態や地価を示すときの近畿圏は 正確にいうと京阪神エリアと奈良の
中心部(奈良市・生駒市等)です。

なので 大阪府全域の不動産を考えると 地方都市と同様
人気のあるエリアと無いエリアでますますこの不動産格差は広まっていくでしょう。








  1. 2018/05/06(日) 11:36:09|
  2. 不動産
  3. | コメント:0

売出価格の決め方

売り出し価格0001
今回は チラシをそのまま載せています。



  1. 2018/05/01(火) 09:28:47|
  2. 不動産
  3. | コメント:0

今更ですが レインズの説明


レインズとは 

国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営している
コンピューターネットワークシステムの名称です。 → 参照

売主から売却依頼を受け専任(または専属専任)契約を締結した不動産業者は
一定の期間内にこのレインズへ物件を登録することが義務づけられています。

       レインズ


上記は 売主・買主それぞれ別の不動産業者が担当した場合
(分かれ)の取引時の説明図です。


売主が買主を探す作業 いわゆるマッチング作業はこのレインズに登録してしまえば 
どこの(遠方の業者間など)不動産業者でも可能です。


なので レインズに登録後 媒介契約期間内に不動産屋が一度も購入希望のお客さんを
案内できない場合は その不動産が相場より高いだけなのです。


もしこのレインズを閲覧することができれば 不動産仲介業者が行う売主・買主
(または貸主・借主)のマッチング業務は 地元の床屋さん・喫茶店など誰でも可能です。

または 誰も介さずメルカリのような個人間で直接交渉することも
可能なわけです。


だからと言って 不動産の契約締結まで全部を プロではない一般の人通し
で行うのは 公平性が担保されないので危険です。

不動産取引には このマッチングだけではなく 建物の管理・ローン付け・
インスペクション・取引に関するサービス全般など さまざまな業務があります。



ここに本来の差別化があるわけで家を売る人買う人(貸す人・借りる人)は
安心・安全で信頼できる不動産屋選びが大切です。





  1. 2018/04/26(木) 13:17:49|
  2. 不動産
  3. | コメント:0

ローズコーポ千里 B棟


吹田市五月が丘エリアはJR・阪急両方の駅からも遠く電車を利用して
通勤・通学する人は少し不便かもしれません。 しかし 吹田の中でも文教地区、 
分譲・賃貸マンション・戸建がバランスよく立ち並ぶ地域で 子育て世帯・
お年寄り世帯どちらにも住みやすい街です。
そして スーパーなどの買い物をする施設も揃っています。


スーパー0001



不動産屋の営業マンは
リノベーションとは既存の建物に大規模な間取り変更・水回り設備一式交換など
性能を新築の状態より高める改修工事です。」
リフォームとはクロス交換・設備交換など 室内1か所の改修工事からを
言うんです。」と説明すると思います。

この説明で間違いは無いのですが 外国人には伝わりません。

英語で renovationとは 改修・修理の意味を指し住宅改修もこの単語を使います。

一方、リフォームは和製英語です。 
reformは 改革する (誤りなどを)正す。修正するという意味から 
もしかしたら日本人が誤訳したのかもしれません。


今回紹介する 新規物件ローズコーポ千里B棟
正真正銘 全面ハイグレードリノベーション物件です。

千里ローズ0001


大幅間取り変更に加え 設備交換・各居室に収納を設けています。
そして お住まいになる方が2LDK・3LDKどちらでも利用可能なように
動線も工夫されいます。

子供部屋0001


2L0001


物件概要はこちら

◆オープンハウス開催◆


ローズコーポ千里B棟 220号室
日時:平成30年4月29日(日) 30日(月)
13:00~17:00

お気軽にご来場ください。



  1. 2018/04/23(月) 10:16:51|
  2. 不動産
  3. | コメント:0
次のページ

プロフィール

合同会社 北大阪住販

Author:合同会社 北大阪住販
大阪市内の不動産屋です。代表者氏名:坂元 稔 出身:尼崎市 不動産屋歴:約20年以上 起業して5年目 資格:宅地建物取引士・日商簿記2級 趣味:読書  このブログ、なぜか不動産ネタより世界史ネタが人気😢

ツイッター・ブログ村

にほんブログ村 企業ブログ 不動産業へ
にほんブログ村 ロゴ

最新記事

カテゴリ

不動産 (53)
雑談  (45)
世界史 (33)
その他 (1)

月別アーカイブ

カレンダー

06 | 2018/07 | 08
1 2 3 4 5 6 7
8 9 10 11 12 13 14
15 16 17 18 19 20 21
22 23 24 25 26 27 28
29 30 31 - - - -

最新コメント

リンク

検索フォーム

RSSリンクの表示

ブロとも申請フォーム

この人とブロともになる

QRコード

QR