不動産屋のフリートーク 2018年01月

不動産屋のフリートーク

不動産情報他・雑談・世界史とか

荘園制度を豊中市の場合で説明してみる


豊中市の史跡で春日大社南郷目代今西氏屋敷という場所があります。
ここは中世に荘園経営を担った荘官(目代)の屋敷です。

豊中市は 一応私の重点エリア(不動産)なので
 「寄進地系荘園」の制度を豊中の中学生にもわかるよう説明してみます。


この時代の土地は原則、開発した当事者(開発領主)のものでした。
(743年:墾田永年私財法)


しかし、時代が進むにつれこの土地を奪おうとするものがでてきます。

奪うのは 主に国衙(地方の役人)でした。
具体的には地方貴族(土着した貴族・武士など)
開発した土地は本来国のもの」という理屈からです。



そこで開発領主(の子孫)は 中央の有力貴族に
「年貢を送りますので土地を守ってください」と頼むわけです。
このことを「土地を寄進する」といいます。

さらに時代が進むと この中央貴族も自分強い立場の人に
土地を寄進する場合があります。

このように最終的に土地を寄進される人たちを本家
差し出す側を領家といいます。

領家は主に貴族・寺社などで 本家は天皇家・摂関家・大寺社
(最高権力者達)がなります。

領家・本家とも京にいるので 現地を管理する荘官、役人(貴族など)が必要です。

この時 派遣された役人を目代、預所といい 上記豊中の荘園、 垂水西牧の場合だと
今西氏がそれにあたります。

この場合だと本家が春日大社、 領家が摂関家(近衛家)になるわけです。

1183年に寄進されたのは この藤原氏(近衛家)は平家側だったので
だんだん力も弱くなってきたからでしょう。







  1. 2018/01/30(火) 10:36:46|
  2. 雑談 
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夫婦別姓について


民法を改正し、結婚後も夫婦が共に結婚前の姓を名乗ることを
認める「選択的夫婦別氏制度」を導入してはどうか
という議論が一部であります。


古代中国、周(紀元前11世紀頃)の統治体制は邑(ゆう)
(城郭都市)の連合体でした。
そして 邑は数十人程度の農村(小邑)の共同体で形成されていました。

小邑において領主との主従関係は血縁を中心とする氏族関係でした。
(後の日本の封建社会は契約に基づくもので これとは違う)

つまり 小邑は同姓の父方集団で全員親戚でした。


この時代、同じ姓(氏)どうしでの結婚が禁じられていましたので
結婚する場合 男性は違う邑から嫁をもらい、女性は別の邑に嫁ぎました。

例えば 王一族の邑の男性は隣の李一族の邑から嫁をもらう
という形式です。


そして結婚した後も女性は旧姓のままでした。

女性は旧姓のままでしたので ずっとアウェイ感満載で
男の子を産むまで(産んでも) 肩身が狭かったようです。

中国ではずっとこの考え・習慣が続いたようです。

だから 中国では則天武后や西太后など 
息子を排除してまで政治の実権を握る女性が出てくるわけです。


日本も ここまでではありませんが家父長的な家制度において
「戸主は原則男」という考えがずっとありましたので 
いわゆる女性蔑視的な考えはありました。


おそらく 明治時代に入り民法で夫婦同姓にしたのは 
男女平等の視点からでしょう。


逆にいうと、この視点からだけなので
現在の日本社会に夫婦同姓はあまりマッチしてない部分があるわけです。


  1. 2018/01/29(月) 14:31:35|
  2. 雑談 
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不動産の価格交渉


不動産の購入は 車などのように値引き交渉する
とういう事があまりできません。(競合物件が少ないため)

特に中古物件を購入する場合などは 値段交渉は仲介業者の仕事です。

しかし、流通している不動産の中には値段交渉し易い物件と
し難い物件があります。

なので 購入希望者はこれらを広告や物件内覧の段階でにある程度
知っておいて 以下に当てはまれば 値段交渉してみましょう。


まず 当然ですが 売れ残っている物件(販売に時間がかかている物件)は
かなりの確率で値段交渉が可能です。


不動産の広告や物件資料には 概要の欄にその不動産の取引態様
というのが記載されています。(小さく)

例)取引態様:仲介・売主・代理、(または専任媒介など媒介の種類)。


そして仲介の場合 売主が不動産業者かどうかを確認します。
(売主・代理の場合売主は不動産業者なので)

これらをチェックし 売主が不動産業者で売れ残っている物件であれば
価格交渉可能でしょう。




次に 売主が一般ユーザーの場合、
その不動産の売却理由を確認してください。

売却理由が 相続による資産処分 住宅ローン以外の借金返済、離婚
などの場合は基本的に早く売りたいので値交渉ができる可能性が高いです。

仲介している不動産屋に価格交渉をお願いしても良いでしょう。

反対に住宅ローンがたくさん残っていると 価格交渉は難しいです。


しかし 一番良い不動産は価格交渉せず(または少しの値引きで)
にすぐ売れてしまいます。 
これが 購入者にとって悩ましいところなのです。



おわり
  1. 2018/01/29(月) 14:19:39|
  2. 不動産
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マンションのペット飼育制限


最近は犬・猫に限らずいろんな動物をペットとして飼う人が増えています。


中古マンションの不動産屋広告のキャッチコピーで
「ペット飼育可能(制限有)」をよく目にすると思います。


この制限有とはなんだ?



ペット飼育可なマンションにも 当然制限があります。
そしてこれらは 管理規約に書かれています。

一般的な制限内容は以下です。


・大きさの制限:体長(胸からお尻までの長さ)体高(地面から背中まで)

・種類の制限:小鳥、観賞用魚類、犬・猫を飼育する場合の手続き

・数の制限:種類ごとに飼育可能な数(犬〇頭・猫〇匹等)

・飼育までの手続き:誰(理事長・管理組合等)にいつまで(1週間前等)           に許可が必要 など。

・ペットクラブ等への加入義務:入会手続き、会費等

・共用部分でのペット:エレベーターや廊下などでは抱きかかえる等の
           決まりがあります。

これらで特別な制限があれば不動産広告に掲載して
くれれば良いのですが これはあまり掲載されません。


「ペット2匹まで飼育可能(制限有)」など良いことは
 キャチをうちますが・・


ペットを飼育する人にとって 制限内容は結構重要だと思います。
(「うちの犬は飼育できるのか?」など)





重要事項の説明の時だと遅いと思いますので
不動産屋に問い合わせする時点で 上記制限内容は確認しましょう。


  1. 2018/01/29(月) 14:18:05|
  2. 不動産
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生産緑地制度の期限


1992年の生産緑地法改正により 各地方自治体が指定した土地については
固定資産税が農地並みに軽減され 相続税の猶予が受けられる「生産緑地制度」
が適用されました。 


これが現在の生産緑地制度です。
同法の期限は30年、2022年までです。




詳しくは 現在、「生産緑地 2022年問題」でネットで検索すると
たくさん記事がでていますで そこでご確認ください。



で、結論から言います(個人的な意見ですが)と


私の営業エリア大阪市・阪神間・北摂エリアの一部に限っていうと
2022年になって いっぺんに売りにでないんじゃないかと思うのです。



東京はわかりませんが大阪の地主はやはり 保守的な人が多いので
先祖代々の土地を そんな簡単に手放さないと思うわけです。


アパート建築などの土地活用の方が増える気がします。




また、このエリアの生産緑地、主要駅の駅前とかの 商業地に変わるような箇所は
少ない(全部チェックしているわけではありませんが チョット駅から遠いとこが
多いかな)と感じます。



そして、「解除されると戸建て・マンションが一気に供給され 過剰になり
空き家問題に発展。」などと これだけさわぐと 政府もなんらかの法律制定に向け
動く可能性もあります。



それでも アパート・マンション・戸建の供給が通常よりは
増えますので(騒いでるほど供給されないだけで) 
不動産の相場には影響が出るはずです。



なので将来、特に不動産の売却を考えている人は準備が必要です。


  1. 2018/01/29(月) 14:17:03|
  2. 不動産
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もう不動産屋は強引な営業が・・


「相手方を困惑させる行為」は宅建業法で禁止されていましたが 
明文化されていませんでしたので
昔、不動産屋の勧誘(営業)は強引だったと思います。
(かなり強引な場合もあった)

「お客さんを説得し、無理やり物件を買わせる」というスタンスも
良しとしていました。(それが不動産屋の営業力。みたいな)


平成23年10月1日の宅建業法改正で
禁止される行為が明文化されました。
これらを破ると 不動産屋は行政処分をくらいます。



・不動産屋が会社の名前や営業マンの名前を名乗らず勧誘する。

・お客さんが契約しないと言っているのに 勧誘を継続する。

・迷惑を覚えさせるような時間に電話・訪問などして勧誘する。


これら(文章は少しちがいます)は禁止されています。


これは 大げさにいうと教育やスポーツ指導の現場から暴力が
なくなったみたいなもので 良いことです。


しかし、暴力は無くせと言っていますが 指導することまで
無くせとは言っていません。




これと同様、宅建業法は 「強引な勧誘は無くせ」といっていますが
「顧客を説得する」のを無くせとは言っていません。


これを無くすと 営業マンは御用聞き(ヨワヨワ営業マン)になって
価格などの条件交渉ができず 顧客にとっても良くありません。


流通している不動産には賞味期限(良い物件はいつまでも市場にない)
があります。


なので 営業マンは売り物件と購入者がマッチングすれば
「早く決めましょう」と急がせ 説得すわけです。

ここで決定しないと 顧客も機会損失が発生するからです。


  1. 2018/01/29(月) 14:15:44|
  2. 不動産
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公道か私道か


不動産の概要書や広告に記載されている 対象不動産の前面道路が
公道か私道かは 実は法律用語ではありません。


建築基準法の道路の種類の分別に道路の所有者はあまり
関係無いのです。


よく間違える42条1項1号道路は「道路法による道路」で
公道とは限りません。


道路法による道路とは 管理しているのが国や地方公共団体で
所有権までは規定されていません。
(実際は公道みたいなもんですが・・)


つまり 道路の管理は市で所有は個人・法人というケースもあるのです。 公道か私道かとは その所有者のことをさすわけです。


また 重要事項の説明に記載されている「私道の変更または廃止の制限」、
ここでさすのも 所有権が私有のものです。


本来、私有財産はその処分や用途の変更については 所有者の自由です。
しかし いろいろな規制があるので(道路の接道している関係者全員の
同意が必要など)所有者は勝手に廃止したり変更したりはできません。


所有者が個人や法人だと その可能性がゼロではないという意味です。


なので 開発業者が所有してて市が管理している道路なんかは 
廃止の制限にかかりますが 前面道路がそのような物件を
購入しても ほぼ問題はないでしょう。


  1. 2018/01/29(月) 14:14:21|
  2. 不動産
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不動産購入申込書



不動産を気に入って買おうとする時、買主は売主に対し
(不動産屋を通して)不動産購入申込書というものをだします。

この申込書を提出し その後買主・売主間で売買契約の基本的合意事項
が成立しても この段階では法的義務は発生していません。


不動産売買契約書に双方が署名・捺印をし買主が 手付金を
支払った時点で売買契約が成立します。


なので 売買契約が成立するまでは買主はキャンセル可能です。


もし、「購入申し込み後 基本事項が成立した場合キャンセル不可です。
判例もあります。」と不動産屋に言われた場合、 

これは嘘です。が 判例はあります。



この判例というのは 売買契約と所有権移転登記が同時の
一括決済というもので なおかつ 売主・買主で金額を含め
重要な部分すべて合意済の契約でした。


そして 買主は契約・決済日の前日にキャンセルをしました。


裁判の結果 売買契約は認められませんでしたが 買主は
信義上の注意義務違反ということで 損害賠償の責任を負うとされました。
(契約締結までにかかった費用など)


まず 個人間の取引で一括決済というのはあまりありませんので
これは稀なケースです。


ですから 申し込みの段階でキャンセルは可能なのです。



しかし 意味もなく買主が申し込み後 キャンセルすると
その後 不動産屋から良い物件情報はまわってきません。
(キャンセルした客だというレッテルが貼られます)


その後 物件を探すのに支障がでます。


信義上の注意義務違反が問われる可能性もゼロでは
ありませんので 申し込み後のキャンセルはやめましょう。



  1. 2018/01/29(月) 14:12:51|
  2. 不動産
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イスラム教が一番寛容かも・・


エルサレム


一神教の3大宗教は ユダヤ教・キリスト教・イスラム教の順番で
誕生しました。そして これらの神は同じです。


ユダヤ教の主な特徴は 戒律主義と選民思想です。
後にできたキリスト教やイスラム教を認めていません。


キリスト教はこういったユダヤ教の厳しい戒律を否定し
「神様はもうちょっとゆるいぞ」と言ってローマ帝国に
広がっていきました。

そして 後にできたイスラム教を認めていません。さらにイスラム教に
対してすごい偏見をもっているような気がします。


イスラム教の預言者、ムハンマドはユダヤ教もキリスト教も
学んでいます。その後 岩山で修業をし 神の啓示を受けるのです。
なので 「旧約聖書」も「新約聖書」のことも認めています。
本来、他宗教には寛容なのです。


国を持たないユダヤ人に対する迫害や十字軍から中東戦争、イラク戦争
までこれら3大宗教の争いは 世界史的にみても激しかったのが
わかります。


これらは宗教問題があるものの領土問題やオイルマネーなどの奪い合い
がからんでいるので 一つ一つの争いのきっかけ(どっちが悪いのか)
はわかりません。


もちろん原因がどうであれヒトラーのホロコーストやISのテロは
行き過ぎです。

しかし、今回のトランプ大統領のイスラエルの首都をエルサレムと認定した件、
さすがにこれは けんかを売っていると思います。


おわり

  1. 2018/01/29(月) 14:05:08|
  2. 雑談 
  3. | コメント:0
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プロフィール

合同会社 北大阪住販

Author:合同会社 北大阪住販
大阪市内の不動産屋です。代表者氏名:坂元 稔 出身:尼崎市 不動産屋歴:約20年以上 起業して5年目 資格:宅地建物取引士・日商簿記2級 趣味:読書  このブログ、なぜか不動産ネタより世界史ネタが人気😢

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