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不動産屋のフリートーク

月・日別2018年01月28日 1/4

停止条件と解除条件留保

不動産売買契約締結時によく使う 「停止条件」という言葉ですが停止条件とは 「契約は成立しているものの、契約の効力が成就した時に初めて発生する」というものです。例えば、建築条件付き宅地の契約で 「買主が売主(または指定業者)と工事請負契約を期日までに締結することを条件とする」・「農地法の届け出が農業委員会に受理されることを条件とする」そして「これらの条件が成就しなかった場合 売主は無条件に手付金を返...

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土地を高く買ってくれるのは

森友学園への国有地売却、 不動産屋目線でみると入札でなく随意契約する場合 もうちょっと購入希望者を探さないといけなかったと思います。 (国有地なので実際は無理なのはわかってますが・・)不動産屋が土地仲介する場合 まず 高く買ってくれそうなターゲットを探し水面下で交渉します。いろいろなケースがあるので一概には書けませんが例をあげるとケース1は 隣と交渉する場合。ケース2は 店舗向きの土地の場合。この...

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あえて両手仲介のメリット

この両手仲介 以下のような問題点が指摘されています。・そもそも両手仲介は民法の「双方代理」にあたり 利益相反するのではないか?・仲介業者における「物件の囲い込み」がおき 売主は相場より不当に安く売られ たり 良い条件の顧客を見つける機会をなくしたりするのではないか?上記の反論は 長くなるで省きます。(ネットで検索してください)当然「囲い込み」は駄目です。が これで一番損をしているのは 不動産業者(...

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将来なくなるかもしれない仕事

上記はオックスフォード大学の認定した論文による AI・機械化などにより将来無くなる可能性のある職業です。 めでたく不動産ブローカーもランクインしました。 アメリカ・イギリス(オックスフォードなので)の不動産業は間違えば大統領になるくらい一応エリート産業です。 不動産仲介業も透明性が高く取引全体のシステムもしっかりしていて日本より進んでいます。 それをいうなら日本の不動産ブローカー(無免許)はもちろん...

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安易な瑕疵担保責任免責は・・

不動産売買契約書によくある 「売主の瑕疵担保責任を免責する」(例:売主は、本物件の隠れたる瑕疵につき一切の担保責任は負わない等) 特約、売主 (一般のエンドユーザー)・買主双方が 意味を理解し、合意して契約を締結すれば 有効です。 中古戸建の場合、土地の瑕疵、雨漏りシロアリの害、給排水管の故障、主要構造体の木部の腐食 (責任範囲は契約書により違います)等の一般的に売主が負うべき隠れたる瑕疵が存在し...

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レモン市場

レモン市場:財やサービスの品質が買い手にとって未知であるため       不良品ばかり市場にでまわってしまうこと。(レモンを買う時 外見からみて中身の状態が買い手にはわからないことから)代表は中古車マーケットでしたが 情報開示がすすみ最近はレモン市場では無くなってきているようです。中古住宅市場も レモン市場です。建物の点検やメンテナンスの具合がわからず「いまいち安心できない」ということから中古住宅...

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大阪市の地盤は

大阪市は都島、福島、堂島、中島 柴島 加島・・ などの地名からわかるように昔、「難波八十島」とよばれ ほとんどが島でした。(中世くらいまで)はるか昔は海でしたので島も低地でした。その後、淀川・大和川・神崎川などの堆積作用や治水工事・農地開発による埋め立てにより陸地となっていきました。なので 現在、大阪市内(上町台地以西)の地盤は殆ど弱いのです。大阪市内で家や土地を探す場合 注意しないといけないのは...

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売主が認知症の場合

認知症(重度)である売主が所有する不動産を売却する場合、「本人に変わって 息子が代理人(売却委任状のみ)として 売買契約を締結する」これは ダメです。売買契約行為はもちろん代理人選定行為についても 売主に意思能力はなかったとして 契約行為そのものが無効になる可能性があります。この場合、成年後見人等の選定が必要です。当然、不動産屋はこれらの事を知っています。なので テクニカルな話は不動産屋または司法...

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鉄血宰相ビスマルク

19世紀、バラバラだったドイツを統一させたのが「ドイツの問題は多数決ではなく 鉄と血によってのみ解決される」の演説で有名な ビスマルクでした。鉄とは「武器」、当時 プロイセンには「死の商人」と称される一大軍需工場がありました。血とは戦争によって流される「血」のことを意味します。ビスマルクは ドイツ統一のため デンマーク、オーストリア、フランスに対し 3つの大きな戦争を仕掛けます。デンマークは領土、...

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