不動産屋のフリートーク 2018年03月

不動産屋のフリートーク

不動産情報他・雑談・世界史とか

これからは中古住宅です


下記グラフは 既存住宅流通シェアの国際比較です。

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「なんでこんなに日本は 中古住宅の流通量(割合)が少ないんだ」

政府はこの事を一番わかっていて 国土交通省は
既存流通促進に向け様々な取り組みを実施しています。

・既存住宅の流通と空き家の利活用を促進し、住宅ストック活用市場への転換を加速。
(新たな住生活基本計画・平成28年3月閣議決定)
・既存住宅・リフォーム市場の活性化に向けた施策
・インスペクション
宅建業法の一部改正
・既存住宅流通に係る瑕疵保険
「安心R住宅」
・住宅履歴情報

など 本気です。
そして 今後中古住宅の流通は 間違いなく増えていくでしょう。


もう一点 中古住宅の流通が増える理由は 働き方を始めとした
ライフスタイルの変化です。

かつて新築住宅の需要は 企業や公務員などが終身雇用・年功序列賃金という
前提をもとにどんどん増えていきました。(国の施策として)
なので 20代後半から30歳代が 住宅一時取得者(初めて家を購入する人)
が新築住宅購入のターゲットでした。 

住宅購入希望者も まず新築から探しました。
そのため 中古物件はいまいち人気がありませんでした。

しかし この傾向は 団塊ジュニア世代まででした


今、家を購入する人の価値観がガラッと変わりました。
夫婦共稼ぎが当たりまえの時代 住む家の優先順位は立地です。

都心の一等地にあるのは新築タワーマンションか中古マンションです。
現在 これらが売れています。

立地の良いところにあるのは 中古物件なのです。

今後 どんどん人々の価値観・ライフスタイルが変わっていくため
住み替えの主な理由である転勤・転職・離婚などは増えていくでしょう。


中古住宅の流通は 増えるんです。


  1. 2018/03/30(金) 12:45:06|
  2. 不動産
  3. | コメント:0

「安心R住宅」


「安心R住宅」とは、既存住宅の流通を促進することを目的として
国土交通省より告示され、平成30年4月1日から使用開始される制度です。
詳しくはこちら 「安心R住宅・国土交通省」を参照ください。

要約すると「安心R住宅」の要件とは以下の4つを満たす既存住宅です。

1、新耐震基準を満たす住宅
1981年(昭和56年)6月1日以降の建築確認証を受けた住宅、あるいは耐震補強工事
をするなどして現行の耐震基準をみたすことを証明する「耐震基準適合証明書」が
発行された住宅。

2、既存住宅瑕疵保険の現場検査に適合した住宅
既存住宅瑕疵保険の検査事業者による現場検査を受け、「検査適合証」が発行された住宅。

3、リフォーム済か、リフォーム提案書がある住宅
広告時点でリフォーム工事が完了しているか、リフォーム提案書が
用意されていることが要件。

4.対象住宅に関する情報の保存状況がわかること
住宅建築時の情報や維持保全の状況、保険または保証、省エネルギーに係る情報、
共同住宅では共用部分の管理に係る状況など、住宅を評価する上で必要な書類が
保存され、買主の求めに応じて開示されることが必要。

今年の4月1日からは宅建業法改正により 不動産屋は既存住宅状況調査の活用を
促すことが義務付けられました。

政府や業界は 中古住宅の流通を促進することを本気で考えています。
新築好きの日本人の趣向がすぐに変化するとは考えられませんが 今後、これらの
制度をきっかけに 既存住宅の流通量のシェアが伸びていくのは間違いないでしょう。




  1. 2018/03/29(木) 10:42:16|
  2. 不動産
  3. | コメント:0

「自分の責任でうまくやれ」


「自分の責任でうまくやれ」

部下に仕事を任せる良い上司からの指示のように聞こえますが 
この発言を連発する奴は ダメ上司、仕事もあまり出来ないでしょう。

東芝の粉飾決算事件の中で経営トップは「工夫しろ」「チャレンジ」
だと指示をだしました。

部下は うまくやったら上司の指示をこなしたことになり
下手を打ったら「なぜ指示通りに出来ないんだ」と叱責されます。

いわゆる 「部下の手柄は俺のもの、部下の失敗は部下のせい」
の無責任上司です。

上司ならまだ良いですが 経営者層にこんなのがいる場合めんどくさい。

結構多いような気もします。

かつて 戦前の日本の軍隊に対し「作戦要務令」というものが公布されました。
その中で現場で想定されない事態がおこった場合の指示は
「およそ兵隊のことたる、独断を要するものすこぶる多し」でした。

つまり 現場独断で行えということです。
意外にも独裁ではなかったのです。 そして失敗しました。

日本の大企業や役所のような大きい組織は 戦前の軍隊の組織形体から
変わってないような気がします。


逆に外資系企業なんかの方が上司の指示は具体的でより細かいようです。


なので就職活動されている皆さんは 応募する企業に
このような文化があるかどうかもチェックしましょう。
(インターン・OB面接等で・・)

ちなみに中小・零細企業の社長は独裁者が多いです。
そして指示もおおざっぱです。

特に不動産屋は・・



  1. 2018/03/27(火) 10:29:10|
  2. 雑談 
  3. | コメント:0

年金機構を責めるのは簡単ですが・・


日本年金機構がデータ入力を委託した「SAY企画」が契約違反をし中国の関連会社
に再委託したことで 「データ入力ミス」「個人情報の流出」がおきました。

一部報道によると 日本年金機構は入札により「SAY企画」を選定し、
データ入力業務を委託したそうです。

私が(勝手に)想像するに 年金機構内で

上司 「年金受給者のデーターを入力する業者 ○日までに決めといて」

部下 「はいわかりました。 実績のある業者を入札で選定しておきます」


しかし、入札に応募してきたのはあまり実績のない2~3社
そして入札で一番金額の低かったのは「SAY企画」。

部下はこの業者大丈夫かと思いながらも
「500万件のデータ入力は可能ですか」

SAY企画 「大丈夫です。アルバイトや派遣社員をかき集めれば十分間に合います」

SAY企画に決定。

しかしこの好景気による人手不足、アルバイト等は集まらず 
中国の会社に再委託したのでしょう。 そしてミス発覚。

 「なんで年金機構はSAY企画なんかに発注したんだ。ちゃんと選定しろ」
というのは簡単です。テレビのコメンテーター等もそう言うでしょう。

しかし現場では
・働き方改革による残業時間の短縮。
・同一労働・同一賃金による非正規社員の時給UP。
等が原因の人手不足により 外国人労働者に頼ざる得ない業務が増えています。


また、年金機構の仕事も 経費圧縮による業務へのしわ寄せが想像できます。

「事件は会議室ではなく現場で起こっているんです。」

この問題、結構根深いような気がします。

ちなみに私は年金機構に知り合いはいません。

おわり






  1. 2018/03/24(土) 11:25:01|
  2. 雑談 
  3. | コメント:0

ロシア帝国


ロシア国旗



先日のロシアの大統領選挙ではプーチン氏が圧勝、2024年までの6年間
プーチン政権が続くことが決まりました。

クリミア半島併合やオリンピック選手のドーピング問題、イギリスでのロシア
元スパイ殺人毒殺未遂事件などロシアはいつも世界のトラブルメーカーです。

ロシアも一応選挙はしています。
「じゃ なぜロシア国民はプーチン氏のような強靭なリーダーを好むのか?」


古代ローマにはアルプス山脈、西ヨーロパにはドイツの森
アメリカには大西洋、日本・イギリスは島国です。

これら民主主義の根付く国には遊牧民などの他民族が
攻め込みにくい自然の防波堤がありました。

対してロシア・中国・中東の国々には 国境を遮るもの(川ぐらい)がなく
簡単に攻め込まれる歴史がありました。

地政学的なリスクがあったわけです。


なので 中世、モンゴルの騎馬民族は ロシア・中東・中国を攻め落とし
そこに征服王朝を建てました。

モンゴルの支配下におかれた約200年間を
「タタールのくびき」と呼ぶほど ロシア人には強いコンプレックスとなっています。


この気持ち、日本人にはピンときません。


想像すると

・江戸幕府の殿様や大名が全員アメリカ人だった。

・100年以上続く日本の老舗の企業の役員が全員外国人に変わった時の社員。

・外資系では無い会社で 突然部長がアメリカ人に変わって社内の公用語が英語になった。

・天皇が外国人。

の時の気持ちではないでしょうか。


これであれば 同じ民族の独裁者のほうがマシかもしれません。


つまり ロシアはトップが変わっても 
いずれまた、独裁者が出てくる可能性が高いわけです。










  1. 2018/03/20(火) 11:13:12|
  2. 世界史
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封建制度の違い(ヨーロッパと日本・中国)


中世ヨーロッパでは法律や警察機能も整備されていなかった為
人々は自分の身や土地を自身で守らなければなりませんでした。

そこで発展したのが 封建制です。

主君は家臣に土地を与え、保障してあげる代わりに
家臣は主君に対し軍事的な奉仕を誓いました。

この封建制は もちろん日本や中国にもありました。

ですがその違いは 日本や中国の主従関係が氏族的・血縁的関係に
基づくのに対し ヨーロッパは双務的契約に基づくものでした。

双務的契約というのは契約を結んだ両者に義務が生じ
一方が契約を破ればもう一方も契約の内容を破棄できるというものです。
(現在の民法の危険負担なんかもこの考えです。)

なので 家来には傭兵が多く、中には複数の主君に従う者もいました。
主君が約束を守らなかった場合、すぐに別の主君に仕えたのです。


これに対し 日本や中国の封建制では家臣は主君に一方的な忠義を要求され
理不尽な命令にでも従わなければなりませんでした。



現在、欧米は契約社会で 一度でも交わした約束を履行しないと
信用が失われる社会です。

外資系企業の取引や雇用形態を見れば明らかです。
取引では契約書を重視しますし、そこで働く人は
条件が良ければライバル会社でも直ぐに転職したりします。


これに対し日本の企業(政治でも)は 地縁・血縁的に基づく雇用形態や
上司と部下との片務的な主従関係など独自の封建制が色濃く残っています。


と言うか同じです。








  1. 2018/03/19(月) 10:44:18|
  2. 世界史
  3. | コメント:0

ノンキャリアでも賢い


およそ30万人いる国家公務員のうちいわゆるキャリア組は 
15000人います。出身大学はほぼ東京大学、一番賢いと言われる
財務省は 中でも法学部出身者が多いのです。

毎年、中央省庁で数百人程度をキャリアとして採用(以前の国家公務員1種)
しており財務省のキャリア採用はそのうちの数%未満です。

レベルが高すぎて どれ位賢いかもわかりません。


我々が扱う不動産で 土地の境界が未確定な物件を取引する場合、 
確定測量が必要になる場合があります。
測量の際、対象不動産の隣地所有者と境界の立ち合いをします。

その隣接地が国有地の場合、立ち合いの現場に来るのは
財務省近畿財務局の人です。

私の個人的印象ですが この人たち、不動産のことはよく知っています。
その知識はそのへんの不動産屋以上です。

そして頭の回転も速いです。
その速さは おそらく私の10倍くらいでしょう。

もちろん 私も財務局の人と立ち合いをした経験は多くありません(2回くらい)。
その人がキャリアなのかノンキャリアなのかもわかりません。

なので言い切ることはできませんが 
普段から不動産を扱っているこのレベルの人たちが
不動産取引に登場する「怪しい取引相手」を見抜く嗅覚はあるはずです。

今回の森友文書 書き換え問題。
籠池氏が「怪しい取引相手」かどうかというのは
財務局の人は一瞬で分かるはずです。

「こいつ金あるのか?」 「そんなたくさん ゴミあったんか?」
 「この人とは取引しない方がいいな」位の事は 不動産屋であればわかります。

それ以前に近畿財務局は気づいていたはずです。
でもこの話を途中で壊せなかった。
これが圧力なのか忖度なのかはわかりません。

私であれば早い段階(上にあげる前)でこの商談をぶっ壊して 別の買主を探します。

不動産取引は安全・安心が大切で 
そのためには商談をぶっ壊すことも必要なんです。


このぶっ壊す行為が 頭の良い人たちには難しい。
組織が大きすぎても難しい。
大手不動産会社でも難しい。


なので 不動産を ご売却の際は ◆北大阪住販◆までご相談下さい。 
お待ちしています。


以上CMブログでした。



  1. 2018/03/16(金) 11:58:17|
  2. 雑談 
  3. | コメント:0

宅建業法改正(H30.4~)


改正宅地建物取引業法が平成30年4月に施行され 取引時、指定を受けた
建築士による既存住宅状況調査(インスペクション)の活用を 促すことが 
不動産屋に義務付けられます。

インスペクションの内容とは
①劣化事象等が建物の構造的な欠陥によるものか否か、欠陥とした場合の要因が何かといった瑕疵の有無を判定すること
②耐震性や省エネ性等の住宅にかかる個別の性能項目について当該住宅が保有する
性能の程度を判定すること
③現行建築基準関係規定への違反の有無を判定すること
④設計図書との照合を行うこと

です。さらに詳しくは「国土交通省の参考資料」を参照ください。

現時点で 想定される取引時の当事者(売主・買主)の注意点。

国の最終的な目標は義務化だと思いますが このインスペクション、
まだ義務ではありません。なのでインスペクションを強引に
あっせんしてくる不動産屋には注意です。

また、反対になんでもかんでも「インスペクション不要論」を
説明してくる不動産屋にも注意。

インスペクションを実施するのは売買契約締結前です。

中には
「建物不備が見つかって成約に結びつかない」
「そもそもめんどくさい」
と思っている不動産屋もいるでしょう。


なので、不動産取引は信頼できる業者に依頼しましょう。



大阪市内・北摂・阪神間エリアの不動産売買は
◆北大阪住販◆ にお任せください。



  1. 2018/03/15(木) 11:42:23|
  2. 不動産
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アドルフ・アイヒマン


第二次世界大戦が終結しドイツは敗戦国になりました。
ナチスドイツの幹部(アウシュビッツ収容所の所長など)としてユダヤ人殺戮を
おこなった中心人物、アドルフ・アイヒマンは捕まれば即死刑になるのは確実でした。


そのため 直ぐにアイヒマンは妻子を連れアルゼンチンへ逃亡。
名前を変え一般会社員として ひっそり暮らしていました。


しかし1960年、アイヒマンはイスラエル諜報員に捕らえられ 
人道に関する罪や戦争犯罪などを問われ イスラエルで裁判にかけられます。

この裁判は 「悪名高いナチス幹部のアイヒマンとはどんなやつだ」
と 当時国際的にも注目されました。

が 現れたのは普通のオッサンでした。

800px-Adolf_Eichmann_at_Trial1961.jpg

しかも アイヒマンは無罪を主張し
「私は 命令に従い忠実に実行したまでです。」
と全く悪気がありません。

演技ではなく 本気でそう思っていたみたいです。


それでも 死刑の判決が下されました。


が、このことが学者の間でも議論になり アイヒマン実験など
その後の心理学の実験に発展していきました。


つまり 閉鎖的な状況において人間は 正・悪関係なく権威者の指示に
従う場合が多いという事です。


アイヒマンは 全く反省していないので極端ですが


「ん? 今回の財務省の森友文書 書き換え問題も似てるな」

「いや こういう事サラリーマン社会も多いな」


と思ったのは私だけでしょうか?


おわり












  1. 2018/03/12(月) 14:34:39|
  2. 世界史
  3. | コメント:0
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プロフィール

合同会社 北大阪住販

Author:合同会社 北大阪住販
大阪市内の不動産屋です。代表者氏名:坂元 稔 出身:尼崎市 不動産屋歴:約20年以上 起業して5年目 資格:宅地建物取引士・日商簿記2級 趣味:読書  このブログ、なぜか不動産ネタより世界史ネタが人気😢

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