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宅建業者が自ら売主となる場合


最近増えてきている中古マンションや一戸建のリノベーション済物件、
新築戸建・分譲宅地・投資用不動産等で売主が不動産屋の物件は
取引をする場合、以下8種の規制が宅建業法で定められています。





①自己の所有に属しない宅地建物売買契約締結の制限

不動産屋は他人の所有物について自ら売主となる
売買契約を締結してはなりません。
いわゆる他人物売買は禁止です。

但し例外があります。
不動産屋がその土地を契約(停止条件が付いてない)
している場合はO.Kです。


②クーリングオフ

不動産屋の事務所(業者票のある場所)で購入の申し込み、
または売買契約を締結した場合、買主はクーリングオフの通知を
行うことができます。

但し売買契約や購入申し込み時にクーリングオフの説明を受けて
8日経過した場合や物件の引き渡しを受けて代金を全額支払った場合、
買主はクーリングの権利の行使ができなくなります。

③損害賠償の予定等の制限

当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う
損害賠償を予定し 違約金の額を定める時は
売買代金の10分の2の額を超える定めをしてはなりません。

④手付金の額の制限

売主は売買代金の10分の2を超える額の手付金を
受領することはできません。


また 手付解除日は契約の履行を着手するまでです。

⑤瑕疵担保責任についての特約の制限


瑕疵担保責任は引渡日から2年以上。
また、買主に不利な特約は無効。

⑥手付金の額の制限

手付金の額が5%を超える場合、売主は保全措置を講じたあと
でなければ 手付金を受領してはなりません。

⑦割賦販売契約の解除の制限

割賦金の支払いがない場合
売主は30日以上の期間を定めて書面より支払いを
催告してこの期間内に支払がない時でなければ 買主に契約の解除や
残りの割賦金を請求することができません。


⑧所有権留保等の禁止

所有権留保の契約をしてはならず、引き渡しまでに
登記の移転をしなければなりません。

また、引き渡し後にその物件を譲る受けることも禁止です。


いずれも買主を保護するための定めです。





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