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主導権は売主(媒介契約)


不動産屋は売主と媒介契約を締結した時点で、その売主との関係は
委任(あるいは準委任)の関係となります。(法律用語)

そして 善良な管理者の注意をもって、委任事務を
処理する義務を負います。(民法)


民法では「受任者は、委任者の請求がある時は、いつでも
委任事務の処理の状況を報告し、委任が終了した時は、遅滞なく
その経過及び結果を報告しなければならない」となっています。


宅建業法では 売主等の委任者から請求があった時と委任が終了する時
だけ業務報告(売却活動の)するのは不十分です。

専任媒介契約の場合は2週間に1回以上、専属媒介契約の場合には
1週間に1回以上、業務報告を行わなければならないとされています。

これに加え平成28年度の宅建業法改正で 「媒介業務を締結した
宅地建物取引業者は、当該媒介契約の目的物である宅地建物の売買
または交換の申し込みがあったときは、遅滞なくその旨を依頼者に
報告しなければならない」との定めが設けられました。


これは 売主と媒介契約を締結している不動産屋が直接自社で客付けを狙うため
物件を他社に情報をオープンにしないことが問題になったからです。


つまり 購入申し込み後 その条件を確認し 売買契約締結するしないを
判断するのはあくまでも委任者(売主)なのです

不動産屋は売主に対し助言(アドバイス)をするだけなのです。
(媒介契約の場合)




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