買主がエンドユーザーの不動産売買（土地・中古戸建）では
原則、売主は土地についても瑕疵担保責任を
負わなければなりません。（免責も可能ですが 少ない。）
その理由は
・土地と建物について売主に瑕疵担保責任を負わせることが
売主・買主双方に公平だから。
・土壌汚染対策法等の施行とともに 買主保護の重要性が
高まってきているから。
・土地の重大な瑕疵（そのため建物が建築できないなど）が
発見された場合に、買主に多大な損害を与えるから。
などがあげられます。
「じゃあ 売主は具体的にどこまで瑕疵担保責任を負えば良いんだ？」
この範囲は契約書にも記載されていない場合が多いので
わかりにくいと思います。
不動産取引のマニュアルでは 売主が認識している土地の状況および
通常の注意をもってすれば認識しうる土地の状況・不具合
の範囲です。
これはケースバイ・ケースなので 具体例を挙げて言い切るのは
難しいのでこういう説明になっています。
なので 一般的には売買契約時に売主が記載する
「物件状況報告書」の中から判断します。
・土地の沈下（不同沈下など）
・陥没の有無
・浸水の有無
・地中埋設物の有無
これらが 売主は通常の注意をもってすれば認識しうる
土地の状況の範囲になります。
これらもすべてが 売主の瑕疵担保責任になるわけでは
ありません。
なので 取引時に不動産屋に聞くのが一番良いでしょう。
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