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契約違反による解除

不動産売買契約書において 契約違反についての条文は
以下のように記載されています。

売主・買主はその相手方が本契約にかかる債務の履行を怠ったとき、
その相手方に対し、書面により債務の履行を催告したうえで、本契約を
解除して、表記(定めあり)違約金の支払いを請求することができます。
(以下違約金の支払い方法の説明が続きます。)

不動産売買の実務において 契約違反による解除なんかめったに
ないので 契約書を説明する不動産屋も この部分は棒読みに
なりがちです。

しかし、この説明だと売主・買主は「契約にかかる債務の履行を
怠ったとき」すべてが 解除事由になると思ってしまうでしょう。

ですが、契約条項、義務の内容は千差万別です。
そして、解除事由になるかどうかにも強弱があるのです。


この強弱もケースバイケースなので 一概には言えませんが
おおざっぱに分けると以下です。

・売買代金の支払い

・物件の引き渡し

・抵当権の抹消

・所有権移転

・引き渡し完了前の滅失

これらに違反すると ほぼ解除理由になるでしょう。

一方

・境界の明示

・融資の申し込み

・設備の引き渡し

・諸規定の継承

などの義務違反は 実損がでなければ解除理由にならない
場合もあります。


売買契約時に 一歩突っ込んで
「どういう場合が 契約解除事由なんだ?」
という説明が必要なわけです。


これは 不動産屋もあまり経験がない(無い方が良いんですが・・)
から 条文の棒読みになるわけです。

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