心理的瑕疵などの重要事項説明


心理的に影響がある事項は プライバシーと密接な関係にある場合が
少なくありません。

ですが 宅建業法では「重要な事項」の告知義務は 
守秘義務に優先されます。

なので 取引の際、不動産屋は心理的瑕疵(過去に自殺や殺人事件があった等)
について説明しなければいけません。


以下「重要な事項」の代表例。
重要事項の説明書・物件状況報告書(告知書)での説明事項。





●自殺・殺人事件物件

対象物件内で 過去に自殺・他殺があった場合 客観的な事実として
認識している以上 不動産屋は説明しなくてはいけません。


●孤独死

発見されるのが遅かった、警察が来た場合などは必ず説明。
直ぐに発見された場合でも 重要事項説明書以外で説明するのが一般的。



●指定暴力団構成員

暴力団事務所は必ず説明。
構成員自宅は不動産屋が調査してわかれば記載。



●越境物

建物の屋根・庇・樋・出窓・室外機・給湯器・電線・擁壁・地中埋設物など
隣地から越境 反対に隣地へ越境はすべて重要事項説明書に記載。


●騒音を発するようなトラブルメーカーが近隣に住んでいた場合、


警察ざたになっていれば 必ず説明。
ちょっとおかしな奴がいる場合は程度により説明。





自殺・他殺は時期・近隣トラブルメーカーは程度の問題が難しく
どこまで書くかは特に法律で定められておらず 
また、どこまで調査出来るかという問題もあります。


しかし 共通して言える事は 不動産屋・売主(貸主)がこれらを知っていれば
取引の時 買主(借主)に説明しなければなりません。




嘘をつけば 不動産屋は「故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為」
は禁止されているので罰せられます。
売主(貸主)は虚偽の告知になり損害賠償の対象になります。


なので 買い手・借り手は物件内覧の際
「孤独死はありませんでしたか?」 「近隣トラブルはありませんか?」
などと聞くのが一番良いでしょう。


「重要事項の説明」の時では ちょっと遅すぎるような気がします。




参考までに→大島てる

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